流標=利淡後市？

大埔白石豪宅地皮流標收回，是否意味樓市轉角，發展商看淡後市，樓市必跌？至少，地產代理是如此評論、放盤業主是如此恐懼、潛在買家是如此憧憬、傳媒記者是如此解讀。

地皮收到7份標書，表示共有7組發展商出價，只是未為政府接納，意味政府心目中要求的價格較發展商的出價為高，當中涉及兩個可能性：發展商出價過低，或政府要價過高。

若是前者，市場一般解讀為發展商看淡後市，惑仁對此觀點卻有點保留：首先，「發展商看淡後市=後市偏淡」是建基於一個假設——發展商掌握的資訊比一般人多，判斷亦因此較一般人精準，然而，在網絡時代，成交資料、各區規劃、潛在供應、樓市消息，只要肯做分析及資料搜集，任何人掌握的資訊都不會較發展商差太遠，知識鴻溝早已收窄；再者，資訊多少亦未必與判斷精準與否成正比，因此有關看法未必完全準確。

市場的參與者，用最簡單、最基本的分法，只有兩方：買方和賣方。在投地的過程中，發展商的角色為買方，而此行為與其稍後擔當賣方的角色有關，當中亦存在變數，發展商必須準確評估這些變數，方可作出準確的判斷。

另一個問題是，發展商是否看淡樓市？單從發展商的出價，未必可以判斷，因為「看淡後市」必然會「出價低」，反之卻沒有必然關係，「出價低」可以因為「手緊」、「博亂」、「博無人買」等眾多原因。

至於如果是因為政府的要價過高，以正常賣家的行為推論，可能的情況是政府明知地皮罕有，拒絕賤賣，叫價企硬；如果你認同價格的關鍵決定因素是「供+求」，而非「中介人」、「炒家」等，那麼.地價怎會在未來一段時間下跌？（供應短缺）

無論如何，地皮流標的客觀結果，就是減慢了區內供應，代理總會說，一幅地皮會影響「樓市氣氛」，而「氣氛」又會影響「成交價」，但作為一個理性的業主，明知商品價格乃取決於供求，在無資金壓力的情況之下，輕言割價求售，企圖持盈保泰，似乎不是明智之舉。

自由

李慧玲突然被商台炒魷，震驚全港，但方向上應該不會令人意外：自由一點一滴失去、權利一分一毫被蠶食，1997年7月1日起，大方向已定；大家震驚的，大概只是沒料到來得這麼急、這麼赤裸罷了。

同樣不會令人意外的，是名嘴失業，一定有一方出來高呼「新聞自由警報」，另一方走出來大叫「私人公司的人事決定與我何干」、「可能件事唔係咁呢」、「要理性了解事件先好評論」、「一向唔鍾意李慧玲，巴巴渣渣嘈嘈嘈…新聞自由大晒咩」。

是的，我們不會有證據，證明有機構為了取悅某些政體而去解僱個別員工，然而，自由從來不是與生俱來、自由從來不是理所當然，尤其是身邊總會聽到「XX自由不是大晒…」，XX，可以是「新聞」、可以是「言論」、可以是「市場」，總之，反對自由、踐踏自由的人，總會有一萬九千二百八十三個理由，去述說我們在行使自由之時，要顧及什麼什麼、要理性和平…自由，是你不著緊捍衛，便會失去的東西。

對惑仁來說，自由的界線，在於他人的自由。你說言論自由不等如可以亂鬧，關鍵在於我在行使自由時，有否侵犯你行使同樣權利的自由。為什麼我們會覺得，香港的新聞自由、言論自由愈收愈窄？是否杯弓蛇影？可能有人會說，記者不是繼續如常跑新聞嗎？政府不是否認了以抽廣告來控制傳媒嗎？電視發牌不是已經過「既定程序」嗎？批評政府的人不是如常批評嗎？

自由被限制，顯現於評論者、傳媒人在批評、評論時，已愈來愈需要顧及後果、念及家人的安穩、想想房租是否交得起、看看銀包是否有剩錢，當想及某些言論肯定會被老闆照肺，甚至丟失工作時，筆下自會留情。

被限制的自由，還算是自由嗎？坦白說，我寧可要一個「太自由」的家，也不要一個處處須顧及和諧、只能享受限量自由的地方。

FAST FASHION？

近日兩家本地老牌（過氣？）時裝店分別發盈喜、賣馬田醫生皮鞋起家賣到擁有猿人品牌的潮人店公布理想的日本銷售數字、以至總裁破釜沉舟賣皮褸的時裝店似乎終有起色…市場討論時，總不免討論其發展方向，誰也會說，時裝業的未來，在於「FAST FASHION」，快速時裝。

FAST FASHION，聽來SEXY，返貨快、去貨快，沒有貨倉，去貨稍慢便SALE，現金回籠快，轉款快，總之，一切也快快快。日本的迅銷（UNIQLO母公司），其總裁柳井正，亦憑此成為日本首富，連其「師傅」佐丹奴亦要向其取經。

然而，惑仁總覺得，現有的時裝品牌要轉型去FAST FASHION絕非易事，事關FAST FASHION其實並非兩個英文字——FAST及FASHION，互為因果、息息相關，除了要快，也要本質是FASHION，亦正因為其乃高質FASHION，款式在潮流上領前，公司才可以快。很簡單，比較一下ESPRIT與H&M的人流，再問問自己對上一次幫襯UNIQLO及BOSSINI是何時，便明大概。

再說，現有的時裝企業，受得了轉型為FAST FASHION的衝擊嗎？思捷可以半年轉盈為虧，卻明言下半年仍然嚴竣；BOSSINI純利率，比759阿信屋更低，但它們的時裝定價，卻算不上極平。所謂極平，看看日本迅銷的另一品牌GU，990日圓一條牛仔褲，1499日圓一件外衣，質素半點不差，購物環境遠較花園街舒適，其存貨周轉速度，又豈是「閒閒地」超過180天的本地時裝企業能想像？因此，投資者如果過份憧憬時裝企業「轉型」為FAST FASHION，恐怕只會損手爛腳。

回購領匯？傻的嗎？

立法會議員提出，政府應回購領匯股份，以減低租金，減輕消費者的負擔。政府的回應，罕有地合乎邏輯常識，指領匯市值逾千億元，政府即使買入四份一股權，都須動用最少250億元，更何況市場知道政府買領匯，又豈會不搶高股價？再者，買入了又如何，領匯作為一家上市公司，大股東豈可妄顧小股東利益，私自下調租金？

不知何故，面對一個愈來愈不自由的市場，批評者總喜歡以「自由市場弊端多」來要求政府施加更多限制。過去一百年，無數的例子，一次又一次證明大政府只會令經濟走向衰敗，亦不能令人民生活好轉，可大政府主義者總喜歡一次又一次地，要求政府在市場當中擔當更多角色。

惑仁的居所基本被領匯包圍，附近有三個領匯商場兩個領匯街市，亦有一個由另一家產業信託基金管理的商場及街市，此外，亦有不少私人舖位。作為顧客，惑仁比較喜歡兩個領匯街市，因管理較佳之餘，亦算是應有盡有；至於商場方面，私人商場貨品、食肆的售價較高，領匯次之、街舖最為便宜，且可能由於門外可泊車，顧客不絕，旺場之下自然競爭激烈，選擇因而甚多。

反領匯人士喜歡說，領匯租金貴、無良，因此貨品貴、影響居民。可私人舖位難道就講「良心」，私人舖位業主就會不「謙到盡」？

那如果回到以往街市由政府管理又如何？答案是其貨品售價，仍是由市場決定，只要簡單比較一下樂富與九龍城街市的貨品，以及大埔市政大樓與大元邨的貨品，便知一二。再者，政府的管理如何，可能反領匯者已忘記樂富租上租上租令一手租戶無本生利，但不妨有時間到訪個別房署管理的街市，例如長青邨，其十室九空的情況，又豈為「方便居民」？政府不識市場，商戶懂，因此花店早已變作竹館，為邨內老年人口提供娛樂。 不是就香港缺地嗎？在房署管理之下，這不是資源浪費是什麼？（延伸比較：試比較一下長青跟長發街市的貨品種類。）

當然，領匯並非無不是之處，試看看翻新了的商場，文具店、玩具店早已逐步消失，可想深一層，面對著少子化的社會，文具店玩具店的消失，是否真的單單是租金過高之過？惑仁不知答案。而如果反領匯者認為由政府管理便萬事大吉，其應該推動的，是政府收購領匯旗下商場，並即時減租，一年之後便知如何。

傻的嗎？！

作為一個熱血的愛國青年，惑仁甫聽到強國同胞高呼抵制日貨，即時熱血上湧，誓要積極嚮應。小日本竟在釣魚台拘留我國保釣勇士，作為炎黃子孫又豈能不怒？事關國家興亡、匹夫有責呀！

可向同胞效法，可不是易事：汽車是日本重要的重工業，同胞有見及此，凡見街上有任何日本品牌的汽車駛過——包括一汽本田、廣汽豐田、東風日產、以及公安廳重金購入的三菱越野車——一律予以破壞，此舉除可滅鬼子氣焰、重創其工業基礎之外，亦可警醒國人，免作軍國主義奴隸，喚醒國人愛國之心……可惑仁的車子，正正是日本廠商生產車，還要是日本製造，車齡少說都有八載，除了換偈油之外，駕了年多基本上無甚進過車房，破壞了它，總覺有點可惜，最多換車換輛德國車，可以嗎？

至於其他方面嘛，也有困難：惑仁喜歡攝影，相機除了日本，造得出色的就只有德國，但作為熱血愛國青年，即憤青，家境及背景一般麻麻，萊卡哈蘇又豈能買得起，相機嘛…還是作罷！

惑仁另一嗜好，是跑步，可美帝的一剔，以及德國的三間，生產的跑鞋不是太多花巧就是貴得不合理，而且對亞洲人來說，鞋型也不夠fit，亞洲人還是穿亞洲牌子好：不穿美津濃、asics，難道穿特步李寧？

再細心看，想過高質生活月入卻少得可恥的惑仁，選擇基本上有限：牛奶是北海道3.6、手錶不是精工星晨便是casio、雪櫃、飯煲、熱水器是東芝的，微波爐用美的？惑仁可不想給叮熟，用松下好了…看來，要當只用國貨的愛國青年，唯一方法是當個日本人了。

有好貨不用，抵制日貨，傻的嗎？！

特大窗台 買家有責

長實旗下屯門項目「海譽」，被指擁特大窗台，長實主席李嘉誠在被問到此事時回應指，項目尺寸公開，等如買Rolls Royce與幾百cc汽車，價錢不同，質素亦不同，更即時除下精工手錶，以示「一分錢一分貨」。 

李先生向被指是「地產霸權」的代表，由網民「李氏力場」的戲謔，到屈臣氏百佳長實「3」出事樣樣算在他帳上，都足見其「霸權」形象，可在李先生眼中，卻可以想像地是不明所以，李先生總擺出一副被傳媒惡意針對的姿態。 的而且確，海譽既合法在港銷售，屬明買明賣，毫不違法；然而，合法是否等同合理？一個特大窗台，對住戶有何作用？一間床也放不下的房間，放儲物架也有難度，你叫住戶如何利用這「真金白銀」購得的房間？再加上李家大公子澤鉅煽風點火地多加一句，「窗台是送的」，這似是而非的歪理，似乎不難解釋為何李先生是「地產霸權」的必然代表人物。 

發展商草擬買賣合約，落手落腳做事的，絕不會是李家公子，更不會是超人本人，而是一大隊法律團隊，開則的是一隊專業建築師。房間之所以出奇地細，是因為單位須符合建築物條例，一個房間不得有超過某個面積的窗台，發展商因此須另建一家超小而毫無用處的房間，因此即使窗台是「送」，無用房間卻是「焗買」，住戶如想好好利用房間，必須拆牆，可如此便違反法例。

既有如此複雜的背景，一般小業主又豈會輕易明白？背後沒有則師律師的小業主，面對一個年年賺大錢的財團，李先生豈非利用知識鴻溝欺人？被傳媒「針對」，李先生又怪得了誰？ 然而，惑仁覺得，要李先生負上所有責任，卻絕不公平；長實的樓宇質素，人所共知：每有風雨，長實項目漏水照片必在網上流傳；傳媒驗樓比併，長實項目例必低分，但自由市場之下，價格亦有反映，此正是李先生勞斯萊斯言論的最佳演譯；買家既用折讓價錢購得物業，又豈能期望其質素與市場貨品相同？

一次又一次，由開則到屋宇設備到管理質素，市場早已對每一個品牌旗下項目留有印象，如果買家堅信此乃個別傳媒惡意針對的結果而拒絕接受此些資訊，購得長手尾單位又豈會毋須負上絕大部分損責任？市場由無數供求組成，假如買家拒絕接受低質物業，發展商又豈會供應此類樓宇？假如我們認為發展商有責任提供高質樓宇，買家就有責任去推動發展商如此。 

也許有人說，政府難道就沒有責任？更多的人期望，政府可以「做D野」，可政府可做的，只是制訂以及執行死的法例，法例既已製訂，靈活而富裕的發展商自有方法應對，成本亦自然轉嫁貨品上。不是說政府應袖手旁觀，而是買家若然只懂寄望政府執法保護，甚至發展商高良心發現，在買賣上吃虧自是可以預見。即使賣家如何濫用知識鴻溝，買家在任何交易當中，都有不可推卸的責任去保護自己的利益。

公我贏字你輸的香港人

外傭申請居港權案，外傭得值。事件，令香港人那種務實主義表露無遺。

事實上，在案件判決前後，認為政府應該提請人大釋法的，絕不在少數。典型香港人的哲學很簡單：直接、目標為本、不拘泥於原則，正如香港人將子女送進名校的板斧。香港人喜歡簡單地認為，外傭有居港權，福利會負荷不來、外傭會爭飯碗，最直接的解決方法，就是提請釋法，管它什麼司法獨立。

可想深一層，香港人怕什麼？如果怕大量外傭來港成為香港人，不僱用外傭便是了，除了香港，僱那麼多外傭的 ，大概只有中東國家，日本、南韓、中國、台灣，有哪個國家僱那麼多外傭的？日子還不是一般的過？世上哪有地方的「中產」一家四口堆在五百呎空間還要多請一個外傭的？

但不可能的，香港人早已過慣了「香港模式」：小學中學名校就讀、興趣班不缺、公開試中規中矩、大學三年、找份穩定工作（管它喜歡不喜歡）、儲錢買樓結婚（也是管那男人／女人／單位我喜不喜歡）、四小龍將軍澳YOHO Town置業、三十歲前生兒育女…孩子再重覆小學中學名校就讀的步驟，父母就安份守己的等著升職。婚後女的受不了在家當煮飯婆，又或是男的根本擔不起一頭家——據說是因為地產霸權——僱傭的角色便在其中。人生路上，非循這個目標發展的，會被視為「另類」。

也許說遠了，可惑仁就是在想，香港人又要靠一幫未完成進化程序的高級人猿去過其自我感覺良好的「中產」生活，一邊卻盡其能力，將人猿的待遇壓得低低——用強國的話說，就是要求「性價比」超高。這不也是一個公我贏字你書的思路？

不得不讚的政策方向

香港特區政府，一向被認為是行政高分、施政低能。每次從外國及大陸回家，我們都會感受到香港的文明與高效；可同時，當事情涉及到「前所未有」或「史無前例」，又或是當中涉及丁點創意、遠見成份，特區政府內收取數以十萬計月薪的高官，總是有本事將事情搞得一鑊泡。

從來，特區政府只懂兵來將擋，有聲音、訴求才會思考，誰叫的大聲，誰便有糖吃。所有政策的註腳，必然是「在xx與xx之間尋求平衝」，由菜園村事件焚化爐到停車熄匙到水底隧道到骨灰盦，沒有一個政策是來自官員的遠見，而且全皆搞到出大頭佛。而特區的「政治人才」，也不知是否看得太多政治書籍，研讀過太多的「案例」，人人都「士邊當打」（ Spin Doctor）上身，將本來純政策搞得來的事情弄點公關成份，結果當然也是大檸樂。

可香港不愧是地產城市，對地產的觸覺，香港人似乎比任何國家民族都來得敏銳，那怕是怕死的高官，近期對樓市的反應，確是不得不讚。

樓市政策牽連極廣，由投資市場到民生百物，都由地產主宰，有物業的、沒物業的，各有訴求，假如政府仍是單靠那套「在xx與xx之間尋求平衝」的思維，在樓市上作回應訴求式施政，任何政策也註定失敗。

自金融海嘯後，利率步步低企，通脹卻徐徐升溫，而經濟根本未真正好轉，打工仔薪金自難以向上，在樓價大踏步向上之際，「買唔到樓」的聲音亦隨之此起彼落，加之左傾思想抬頭，以及傳媒但求有故仔的心態，「政府有責任幫助市民置業」幾已成了主流聲音。

政府早前公布的「打炒緊按」政策之所以抵讚，正是因為當局顯然釐清了香港樓市的問題，根本不在於有月入一萬的人置不了業，更非香港的樓價「太貴」，而在於投機氣氛熾熱。事實上，樓價如何叫作「貴」呢？什麼叫「誇張」？嘉湖山莊呎價3000元算是「過份」？太古城呎價5000元叫作「便宜」？沙田一城呎價4000元叫作「合理」？人言人殊，只要市場有成交，那便意味有人承接，有人負擔得起（成交是否真確、現行法例能否規管，那是另一重要議題）。閣下月入一萬，也看不到未來十年有本事置業，因為你要比家用、還grant loan、進修、結婚…那是你的事，可當一萬人有一萬個類似訴求，便不禁令人擔心，政府會以為，整個社會已轉向以此為主流。

幸而，政府徵收最多15%額外印花稅，以及收緊按揭等措施，正正便旨在令炒家「無啖好食」，而非在於令樓價下跌。炒家的盈利，來自買入價與市場的實際價值，而市場價值得以向上，則來自對後市的預期，當市場預期後市不會大升，市場價便不會高於現價，炒家自然難以賺取足以抵銷買入成本的利潤。

從這種思維出發，首先不會出現人為地壓低市場價格的情況。無數的國家級實驗已證明，價格管制不是好主意，即使那價格如何「損及民生」，干預只會造就黑市，以及令少數人獲利，變相加劇貧富懸殊。二者，政策方向亦證明政府相當清醒，明白樓價貴根本不是問題，而是樓價必須如實反映居住需要與負擔能力。

當然，要政府一夕之間脫胎換骨是幾無可能，政府公布措施時，亦一如既往透過個別外國傳媒「吹風」，而簡佈政策時，亦如常與記者約定不得公開官員名字，明明是好的政策，卻給公關外衣下的官僚思維搞得負面。而措施也不是沒有漏洞，比如說一如之前的措施，炒家以有限公司持有物業，須轉讓時，整家公司轉讓便行了，可政府保持清醒、不為巨響所動，始終令人欣喜。

樓奴

鄭汝樺稱置安心並非鼓吹市民買樓
(商台)2010年10月23日 星期六 11:16

運輸及房屋局 長鄭汝樺 ，與二百多個中學及大學生，就房屋政策進行交流，有同學質疑置安心資助房屋計劃成效不大，令市民繼續成為「房奴」，認為政府應該復建居屋，亦有同學關注政府如何打撃炒樓活動。鄭汝樺表示，置安心計劃並非鼓吹市民買樓，而是為夾心階層儲首期「幫一把」，而政府早前已增加豪宅印花稅，對打擊炒樓有做功夫。她又提醒，現時極低息環境不會長期持續，呼籲市民置業時量力而為。
她表示，政府早前委託中大訪問千多名市民，有六成市民同意要安居樂業，就一定要置業，四成多人認為，政府有責任幫助市民置業。而六成多市民比較愛買私人住宅，只有一成六市民，傾向購買資助房屋。她認為市民亦同意，要置業就要靠個人努力

復建居屋，那些業主就不是這群大中學生口中的「樓奴」？再者，置安心未必完美，可是與居屋一樣也是來自公共資源的補貼。

很多樓奴論者會說，樓價太貴、不合理、做牛做馬為銀行同地產商打工，那惑仁想問，是不是要所有大學畢業生都買得起樓，那時樓價才叫「合理」？

居屋不是王道

特首曾蔭權在發表施政報告後的多個公開場合，分別被質疑為何堅拒復建居屋，他解釋，居屋只是一個名稱，又笑言坊間很多人都只執著於教條式的名稱，並指其推出的「置安心」計劃，實情是「優化版的居屋」。

坦白說，惑仁可是壓根兒不相信，曾爵士day one開始便視其「置安心」計劃為改良了的居屋，假如曾爵士真作如是想，為何「置安心」的名稱沒半點居屋的痕跡？可作為政治家的曾爵士，自然要見招拆招，處理民間對居屋的渴求。

的確，正如很多人——包括疑似下任特首——所言，居屋過往一直是行之有效的政策，惑仁的老家也是自由市場購回來的居屋，即便是今天，位於市區的惑仁老家，所屬屋苑仍有大批「二百樓下」的選擇，可見居屋實實在在為大批居民提供了價廉平實的選擇。（惑仁不會說「價廉物美」，因為老家確實有窗台滲水等質量問題）

儘管如此，惑仁仍是反對復建居屋，因為那違反公平分配社會資源的原則。

社會資源的分配，從來是一個難題，幾乎每一個階層的人，都希望最大化本身的利益，可並非每一個人都願意明白，社會資源有限的道理。社會的共識是，給予弱勢、欠缺競爭力的低下層人士更多社會資源，以令其有更多機會向上流動，讓部分人士終有日可脫離受助，這麼一來，社會資源又可再重新分配。

土地，正是香港的最重要及有限資源之一，公屋正是其中一種利用土地資源，為有需要人士解決住屋需要的政策，受惠人士在住滿一定年期後，需要每兩年檢討入息及資產，以確定他們是否仍需要幫助（先勿論這些標準是否合時宜），如確定他們環境已改善，便需繳納雙倍甚或市值租金，即是減少或完全撒銷來自社會資源的補助。

可居屋便是一個完全不同的制度。政府發售居屋時，會提供一個折扣價，這個折扣為地價成本，業主將來必須繳付這差額，才算真正擁有物業的可調動業權。是的，業主申購居屋時，需經入息及資產審查，可這審查是只此一次的，不論業主將來補價與否，都不需再受審查。正如政府及部分政客所述，很大一部分的居屋業主一直將物業作自住用途，購入後從未補地價，又或是在不需補價情況下，將單位售予綠表人士（這類轉售亦不涉及入息審查），換句話說，很多居屋居民作為社會資源補助受惠人士，卻多年毋須接受審查，以確定其是否仍有受助需要。

隨著香港過去三十年（即首期居屋至今日的年期）的經濟發展，我們有理由相信不少未補地價的居屋業主經濟已好轉至毋須受助，可他們卻仍是享用地價優惠，甚至代代相傳，這對更需要受助的人來說，明顯並不公平。

再說，建居屋的用地，相信不會是來自勾地表內的九龍/新界地王，而是本來用作建公屋的用地，那即是說，贊成復建居屋的人士，期望政府延誤建貧窮基層人士的上樓進度，去回應社會置業及上車的需求？這顯然也不符合社會認可的資源分配原則。正是如此，惑仁壓根兒就不認同，特區政府應該將居屋重新推出市場。

施政報告2010

一如早前放風，今年的施政報告對樓市著墨極重，連同「先租後買」計劃，曾蔭權用了兩成二的段落，去闡述樓市相關措施。

有關措施可分為五部分，包括明確土地供應、研究規管銷售、將房地產剔出投資移民認可投資產品、收緊發水比率、以及推出先租後買計劃。

那名稱像極危疾保險計劃的先租後買計劃，意念原先好像來自富貴黨，可不知是否該黨形象太差，還是什麼原因，不止政府，看遍全港傳媒也不見富貴黨的credit。很明顯，計劃是用作回應夾心人士「有錢供樓無錢給首期」的呼聲，可由平整地皮到出售，少說也要三年，樓市在這三年發生什麼事誰說得準？顯然易見的是，政府希望用時間換取空間。

這計劃聰明之處，是將對計劃有所訴求聲大大的人，置於理虧之境：入息上限為39000元、之前一段時間不得享用過房屋資助，都針對性地回應某一批人，市值租金太高嗎？那你根本就供不起樓。儲起的未必夠做首期？你的目標太高而已。簽租約後樓市下趺？你可提早兩月通知退租，而且樓市上升時房協可不會加你租。惑仁認為，計劃不足之處，是儲起的金額可用作購買任何住宅，變相由政府資助部分首期，亦即加大了整體樓市需求。再者，雖然政府表明土地並非公屋用地，也不是勾地表內之地皮，可說到底也是香港的土地資源，總的來說，政府不能否認的是，計劃是「增需求、減供應」。

有人批評說，曾蔭權只顧回應公眾呼聲，政策缺乏前瞻性，事實上，曾爵士本人也承認，部分政策，是為回應公眾訴求的。看那投資移民政策，施政報告已言明，相關資金只佔樓市交投的百分之1，可政府仍是要將房地產剔出投資移民，是「考慮到大眾的關注」——即是說：「好！你地硬膠，就順下你lor！」

的確，據10月14日起生效的政策，資本投資者只要投資1000萬元，即可成為本港居民，當中包括的投資類別，其中一項是十二個月期以上的存款證，投資者有心移民來港，難道就不可以先鎖死資金12個月，其後再購入物業？此外，對使用連連升值人民幣的強國人來說，用港元計價的香港物業只會愈來愈抵，在一個私有產權相對不被尊重的國家，再加上中國人獨有的磚頭文化，不移民就不移民好了，樓，老子可是買定的。

至於那發水比率嘛，正如某發展商所言，地積比寬免本就是用來鼓勵發展商興建個別設施，法例容許之下哪有不建盡之理？收緊寬免了，那便不建，樓宇沒有露台大堂不夠派會所不夠豪可不要怪老子呢！其實，發展商投地時早已將發水比率一併計入，測量師亦向以兩成發水比率估價，根本就不存在發展商「呃」政府，雖知道，地政總署那幫官，可是常被批評不到價死不賣的「高地價政策」呀！

總的來說，從大部分措施來看，曾蔭權雖希望青史留名，卻也打了一半守勢波，誰大聲，誰的訴求像樣，那就虛應一下好了，至於那些說了十年的「增加中小單位供應」，政府又有否評估過市場需求呢？定還是個別人士聲大大之下的產物？剩下那立法規定實用面積為報價唯一標準，從政府忙了一頓也搞不好「九招十二式」——是的，別說「三招十四式」——惑仁還是先觀望一下再作評價好了。

官員，就是官員

惑仁不止一次說過，官僚之所以討厭，在於他們永遠以一種頭痛醫頭的方式來辦事，面對問題，官僚總會想盡方法——當然不是去「解決問題」——而是讓大眾知道，官僚「有做野」；給公眾罵個狗血淋頭嗎？便逐件擊破好逐件解決好了，官僚的腦中，永遠認為，A+B+C = ABC，十個任務完成了，便等如「施政」。

近一年最熱鬧的話題，總離不開樓市，冰封三尺又豈是一日之寒？眼見上兩代人為發展商打工併生併死，民間，早已對發展商積了怨，君不見不知什麼時候開始，超人早已由打工仔的偶像，變作了無良的代言人？

特區官員，當然不會不知道樓市問題早已成為了管治的隱憂，而聰明絕頂的AO們，豈會純情地認為香港樓市的問題，單單是「80後上不了車」？（事實上，只有苦無材料落鑊的傳媒、吸濕大笨象般的政客、或天真無知的80後，才會真把「樓價太貴」當做最根本最重要的社會問題。）

早前提過，樓市的問題，不是單單一個「貴」字，而是在於供求失衡：每年萬多個吸納量，卻僅有數千單位落成；落成的單位，不是豪宅就是精品豪宅。而發展商與買家之間的資訊不平衡，亦造就發展商推盤就像玩魔術，鋪天蓋地的宣傳攻勢，總令買家覺得物有所值。總之，發展商的態度是：貨，係咁多，你買還是不買？

都說官員聰明，可他們的智慧，並不見於洞悉了市場情況，而在於他們也是一流的魔術師，他們的掩眼法，令市場相信他們「有做野」（最多只是做得不夠），同時卻對發展商（官員的老闆）絲毫無損、對買家丁點無益。

是的，鄭局長早前高調巡視新盤示範單位，更在與地產商會開會前，放風予個別傳媒，為「鄭三招」吹風，企圖利用輿論壓力「攞彩」，以示政府不容發展商亂來；是的，公信第一的報章質疑豪宅新盤成交造假，政府立時宣佈三度去信發展商要求解釋；是的，新盤跳層跳至天花龍鳳，政府便向建築師出指引，不接受胡亂跳層。可以說，輿論批評的，政府都一一拆解了，AO可以說已「交足貨」。

等等！都說樓市的最大問題是供應不足，物以罕為貴之下，發展商形勢比買家強（較過去幾年而言），自然「想點都得」。也許官員會反駁說：「政府在遵循市場的基礎下，已做了很多工作。」的確，財政年度才開結了一個月不夠，擬定的土地拍賣已有兩次了，雖然政府不說，大概在勾地政策上是「鬆手」了吧？你也許也會說，政府確有「做野」呀！

必須搞清楚的事實，是勾地表內的住宅單位數目，只得九千多個，當中不少更是買少見少的豪宅；發展商另外兩個土地來源——港鐵及市建局，供應的同樣是中上價豪宅，理論上這兩個機構，亦不能直接為政治服務，所以即使政府瘋狂「使橫手」，自己每星期勾一幅地供市場拍賣，對解決中小住宅供求失衡的作用亦有限。政府，壓根兒就沒有從制度上著手，應對中下階層的住屋需要，來來去去圍繞的，都是勾地表。

再說，前面說過那些看似「向發展商施壓」的措施，有哪一樣對發展商有重大影響？規管示範單位？發展商根本無法律責任搭建示範單位，改個名叫「建議裝修」你吹我唔脹了吧？去信交待延遲成交，發展商奉陪跟你信來信往好了。規管跳層？說到底，4、13還不是失蹤了？政府要求設定樓層時要跟邏輯，政府推指引時又何曾跟邏輯？

總而言之，官員就是官員，他們做事的最終目的是完成任務，向全世界展示「我做左野架啦，有事唔關我事」。官員，可不會換個名升了級叫「局長」，便忽然有遠大理想，便立時變得有「吉士」起來呀！

Shame on PRC

香港記者在新彊接連被阻撓採訪，甚至有記者慘被毆打。大學時的老師C博士在電台烽煙節目中說，記者，可不應只懂投訴有關當局「阻頭阻勢」，香港記者頻頻與內地官員衝突，是與香港記者身處的採訪環境太好有關，內地可是完完全全的另一個採訪環境。作為一個專業記者，在工作時與公安人員站在不同的立場，一邊要最快最前最多的影像聲音，另一方卻要在最短的時間內控制局面，大家也是各司其職，他指然而從新聞片段所見，有被帶走的記者卻不斷向公安要求出示證件，是不夠專業的表現，C博士說，記者遇上此等情況，理應保持冷靜，極速逃離現場，可不能與有關人員糾纏，因為記者還身負將信息帶予受眾的責任。

大概因為年紀相差太遠，惑仁與C博士在很多事情的看法上向有分歧，可不得不承認，C是一個很盡責且富經驗的新聞工作者，因此感仁倒不懷疑，C是為當權者辯護，而想深一層，C的觀點不無道理。

是的，C大概不清楚，在衝突場面當中，不論是執法人員還是記者，神經緊張的程度可半點不比示威參與者輕，記者走前一步，又或是公安警員聲音大一分，亦會相應令對方有更大的反應，事實上，香港的記者在這類情況下一般也相當冷靜，記者的唯一要求，只是前一點、再前一點，為了採訪，最遲一刻方能離開現場。

可是如套用C的想法，將新彊當作伊拉克，將公安當作北韓軍人，記者首要任務自是全身而退，而非死守「新聞自由」，據理力爭了。

關鍵，正正就在於你如何看待強國。星期五看著news room內的電視，各同事無不扼腕，武警打的，可是手無寸鐵、掛著記者證的本國國民呀；周日看新聞，五名記者又被強行帶離現場，看者自不然將情況與香港比較，是的，香港的採訪環境太好了，可這樣不才是合理嗎？

對了，我們何苦向中聯辦抗議呢？抽水勁過吸濕大笨象的政黨及政治人物，何必又紛紛向阿爺提意見、「關注事件」呢？那可是與香港有雲泥之別的國度，與伊拉克北韓阿富汗無別的國家，真如你所想是強國嗎？PRC，可是任何荒謬得超出常人想像的事情也會發生的地方呀，打記者？殺記者也是毫不稀奇呢。

我們要怪罪的，該是沒有半點腰骨的特膠政府吧？星期五，林子豪在畸寶畫面被強迫坐在地上，特首辦隨即致電各傳媒news room，「CE一陣會講野」，出來的，卻是「關注」、「跟進」等官腔，喂曾生，去信有關單位提抗議不是如此艱難吧？與其丟人現眼，何不出張新聞稿，說什麼「特區政府十分關注事件，我們一貫的立場…」便算了，派這樣的bite上台，可不是一個「攞威」的行為呢。

我們口說shame on PRC，其實正是我們對強國仍有半點期望，我們壓根兒不想在世人眼中「強國=伊拉克」，對公安、武警，在場的記者不退縮，並不是他們不專業，更不是他們有心挑釁，而是他們要讓執法人員知道，記者可不是任你搓圓按扁的喉舌工具，比起權力來自槍杆子的「人民警察」，記者站得直多了。

樓教

小時候，偶有參加社區機構又或是學校童軍的宿營，其中一個最常去的營地是烏溪沙青年新村。那時馬鞍山仍只是剛開始開發的市鎮，印象中，要往烏溪沙，必經之路是西貢，因此當時的概念，那兒算是位處西貢。

漸漸，馬鞍山的發展開始有點規模了，唸大學時搞o-camp，雖然那時未有馬鐵，但烏溪沙早已不是郊外，晚上莊員們在搞check-point時，惑仁倒可以施施然拉幾個同學仔往附近屋苑的茶記煲煙隊啡啖奶油多。

今天，馬鐵早已通車，馬鞍山亦已非當日的山卡啦，儘管烏溪沙青年新村仍是屹立不倒，毗連其側的，卻是逾50層高的什麼天峰。

香港人很奇怪，對地產、樓市有一種迷思，甚至是崇拜、迷信。過去30年，憑努力工作、賺錢供樓，老來有樓揸手，似乎就是香港人的宗教。樓，漸漸已成為了一種具投資價值的純商品，而非解決住屋需要的工具。

君不見那什麼天峰幾日之間賣了逾千伙，成績雖未及長實的首都、栢慧，卻也印證了在現時經濟情況之下，香港人即使前途未卜，仍然相信磚頭具有一定吸引力。

沒人說得準這個信仰能否延續多十年八載，地產報、地產商、地產代理卻早已像教會般，搬出一大堆道理，說現在的樓市較97、03年都要健康，到過山卡啦烏溪沙camp的一代，還不快快入市？

細看數據，嗯，確有一點道理：97及03年的新私樓落成量都超過二萬伙，03年更接近三萬，09年估計全年只有一萬伙；銀行體系存款97年有二萬七千多億、03年三萬五千多億、零九年三月卻有逾六萬億；至於供樓開支與收入比率，泡沫一街的97年有九成，03年不足兩成，目前為不足三成。

按息分別便更大了，97年市場平均按息逾十厘，03年與現時皆約兩厘半，別忘了，市面上還有很多拆息利率計劃呢。發展商在這時候還不忘提一提大家，存十萬元在銀行一年僅得一元哦，買樓收租可有四厘回報呢！

哦，真的嗎？看推售「銀湖‧天峰」的信置主席黃志祥如此苦口婆心地勸說，惑仁倒真的有點想「入教」了，可再看看樓盤的管理費（每呎2.1元），再看看近5000元的呎價，以及前臨四叔新盤用地，受洗嘛，考慮考慮……

別忘了，97年一片歌舞昇平乃有其特定歷史原因，回歸前，幾乎每個人對未來都有憧憬，即使那是浮沙上的希望，卻沒人懷疑「樓教」的未來，只會恨自己不夠狠，賺的不夠多，「上不了車」。09年的今天，有哪個人敢真心相信環球經濟真有什麼復甦苗頭，阿爺谷GDP內有多少水份大夥也深知肚明。是的，樓一向是大家相信的「穩陣投資」，因為人人都相信，股票只是一張紙，磚頭卻是實物。

然而最詭異的，是每名樓教教徒，也心知肚明業主揸的並非磚頭，而是一紙樓契（做了按揭的契也沒有），更何況多數長線投資者買股票都以現金實貨交收，一層二百萬買來的物業做了七成按揭，便等如以六十萬資金去操控二百萬元的資產，那不就是槓桿投資嗎？

咦，等等，話就回頭，怎麼黃志祥親自督師來了？信置的新盤不是一向由劉貴玉主推的嗎？黃先生看來很緊張新盤呢…再看看恒地，什麼亮賢居嘉亨灣等貨尾以及御景峰等新界盤都陸續應市了。長實呢？火速推售栢慧豪廷後正著急政府不快快批出領都的預售樓花同意書呢。新世界發展的鄭先生說看好後市，各位教友說他是真如市場所說是個白痴，還是在「昆」教友呢？

有人說過，市場不會錯。在資訊透明的今天，教友們又怎會不知發展商在散貨、又怎會天真得以為發展商真的看好後市？在失業率直線上升的今天，大家其實也在趕乘開往懸崖的尾班車，人人也認為，自己真可以最後一個跳車，去得最遠而毋用粉身碎骨。可一面家住赫然出現在綠野郊外的50層高參天大宅，一面享受群巒環抱的銀湖後花園，世上真有如此好康的事嗎？烏溪沙青年新村偏遠的去camp心情，早已隨時代遠去……

精英與理想

臨近午飯時間，老細悶極無聊，問惑仁：「你的同學畢業了多幹什麼的？」惑仁想一想，做記者的倒也不少，報章、電台、電視台、周刊……各種媒體的也有，「也有些做了公關，甚至做經紀或做政府工…」

老細聽了「政府工」即時反應：「政府工？」

「是呀，新聞主任、行政主任、政務官之類，大概貪其穩定收入高吧…」

「但如此一來這生便完了。」

惑仁問：「怎說？」

本來等夠鐘出外吃飯的老細沒好氣地解說：「政府工人工是高了，可卻要將整套理念以至整個人賣給政府呀，唸新聞的不是總有點事想幹的嗎？你也有點理想的吧…」

嗯，好一句「你也有點理想的吧…」倒真的可圈可點——前一句像是「即使hae到好似你咁」——算了，要不是惑仁總弄不清英文字母到底有25定26個，搞不好大學畢業時早填了那份GF340了。

老細的話其實不全對，在資本主義社會，金錢擔當的角色毋庸置疑，受人錢財自當替人消災，一定程度的「出賣」，在任何工種都無可避免，惑仁倒想問一問老細，會下令做一個一與工作機構立場背道而馳的故仔嗎？

但再看看，被譽為社會精英的AO，除了懂在程序上鑽空子之外，幹得出實事來的又有多少個？在任時明益地產商，退休後公然接受地產商的高薪厚職，卻仍是一副「吹我唔脹」的面目；當日矢言會做好工作的AO，今日雖倒也真的履行了諾言，堅守AO必須「take line」的原則，守護主子的定調，本又是一個漂亮動人的香港故事，卻臨時爆肚，漏了無恥的真面目……想深一層，身旁這位每天不是吉野家就是美心MX的老細之言倒沒有錯到哪裡去。

港台全心服務你

「有調查指逾九成受訪者對議員用粗言表反感 (14:52)

一項調查發現，超過九成受訪者，對有立法會議員在會議期間使用粗言穢語，表示反感，又認為會影響立法會議員整體形象，及干擾議會議事程序。

香港行政管理文職人員協會上月底至本月中，訪問了近500人，超過九成受訪者擔心，議員行為會影響青少年，有八成受訪者指，議員的非理性行為，會影響他們在下屆立法會選舉的投票意向，

協會認為議員應本著互相尊重的態度，與政府官員開會，希望立法會就有關議員的行為，辯論應否作出譴責。」

在惑仁的辦公室，港聞組採主的座位正正在惑仁前。採主是行內人共知的兇惡動物，加上她身體健康，中氣十足，採主on duty的日子，掟電話、罵人聲不絕於耳，部門內充滿著新聞的戰鬥氣氛。

那天中午，惑仁正忙著寫收市稿趕中午卡士時，耳畔又傳來採主的咆哮聲，話音剛落，才聽到她放下電話，另一個電話又響起。
採：「喂？」……「咩咩行咩文會話？」……「採主？我係，咩事呢？」……「哦，收到（採訪通知）」……「唔來架啦…係，唔來，我地唔夠人，拜！」

啪！又一聲掟電話聲，採主旋即對身旁的「濕」吟：「又係d死左佬，當media係咩野？講粗口之嘛，搵我地來搞！」

當時，惑仁不明所以，由於要趕稿，也沒放心上。沒多久之後，港台新聞（惑仁長開的網頁）赫然便出現了以上一段新聞。

奇怪的是，港台不是一向被認為最具公信力的嗎？港台的記者不是一向自命專業？原來，政治組織只要巧立一個名目，成立一個社團，進行一個調查，再隨特定目的演譯一下數據，港台的新聞部，便會為你服務。

身為採主，惡可不能只惡在「大大聲」上，坐在惑仁對面的，正正就是一個以惡去捍衛新聞工作者尊嚴的好採主。據說，港台的記者都得享高薪（部份為同級同類行家的兩倍），只要放棄尊嚴理想，港台記者可真是一份好工作呢！

*順帶一提，當日淪為政治工具的電子傳媒僅得港台一家；而次天則有以下報章報導有關調查：中國新聞社、信報、商報、太陽報。

左

工作時遇到跑政治的C，C剛從美國回來，唸的是政治，入時打扮之下，眼中透射出來的是財記罕見的光芒。Assignment時等得無聊了，惑仁跟她聊起來，由她美國的小狗，至法國的最高工時，到她如何仰慕奧巴馬，最後她不諱言，「是的，我是一名左仔」。

新相識，即使是額頭大字標著「資本主義」四字的惑仁，也不好意思反駁她的馬列拯救世界理論，唯有一面喝著記者會的橙汁、一面啖著雞批，拿著蛋榚回應：「左派的理論是好的，可凡事都有代價。」

惑仁奇怪的，是她的名片上，明明寫著她在一家左報工作呀——須知道，在咱們偉大的祖國，名為社會主義，實質上卻是世上最大的資本主義大國呀！想深一層，連英美都「走社」了、國有化銀行了，社會主義者的錯誤，要算在「欠規管的自由主義者」頭上了，左左右右，誰說得清？

排山倒海式的海嘯、災難式的狂潮，頭腦簡單、思想直接的理想主義者總說，看！自由吖拿？市場吖拿？說著說著，總覺得，該有一個大有為政府，去主持點「政義」，加強點監管。

連格林斯潘這死而不彊都為曾擁自由市場而道歉，惑仁當然沒有資格去「捍衛」自由市場了。但零八將盡，零九年一月一日，正是世上僅有四個為世人公認的共產國家（別算上那些早已「實質共產」的國家及「僅形式共產」的國家）之一的古巴，其領袖卡斯特羅上任50周年之日，倒是一個好好看一下，共產主義的生活有多好。

以下為古巴一些基本資料：
- 古巴共有人田1120萬，每月人均收入約為20美元，平均壽命為77.9年（美國為78年）。
- 古巴政府指，計及社會福利，每年人均收入為6000美元。
- 古巴只有0.2%的人口為文盲，比率為世上地區排名第二，僅次美國喬治亞州。

看起來，倒真的不壞。政府萬能好嘢——如果你能容忍生活所需全靠萬惡資本家建立的黑市、如果你願放棄抽醇萬的選擇權……是的，那裡是個天堂哩。

iPhone 3G

Apple Inc.早已成了一個信奉消費主義的宗教，Steve Jobs自然亦成為教宗了。宗教的信徒，總都一點點非理性特質；蘋果的「信徒」信奉的，是一件產品只要經Steve Jobs祝聖，即會成為型人象徵——即使其大部分功能皆非市面獨有。

姑勿論拿著一部「膠咁大」的手機走在街上「卒下卒下」是否便屬於高科技，自命走在「web 2.0」尖端的人，多對蘋果推祟備致，事實上，惑仁一向也對Steve佩服得五體投地。不是嗎？新產品的presentation，永遠像巨星開演唱會，一輪簡單示範，世界各地潮人及山瑞便乖乖奉上鈔票，這不是成功是甚麼？

3G版iphone全球發售（其實iphone推出時市場早已有3G服務），成為全球熱話。香港是其中一個發售iphone的地區，電訊商自然沒可能找來steve jobs般級數的推銷員，卻無厘頭找來「I love U boyz」做presentation。公關的級數亦是世界級的大笑話。

發佈會吸引中港台三地的傳媒當然是意料中事，混亂自是不在話下——據惑仁的觀察，採訪活動出現的混亂，一般都是白痴公關引起的——電訊商的公關十問九不知，怎能不記一大過？加上公關禁止記者行近放了咪的咪架5米範圍的白痴之舉，怎不引來攝影師的痛罵？最不知所云的，就是只take友好（或電訊商認為不會出亂子）傳媒的Q，iphone又豈能諗得掂條縮數，借傳媒為新機造勢？

近500元的月費、七千多元的「入場費」（IPO咩？入場費！），還要惠顧服務質素有目共睹的電訊商，為的只是蘋果提倡的「style 3.0」，值與不值，見仁見智了。




據電訊商的新聞稿指，「Planet 3內全部高清影片（上圖）均就iPhone 3G之屏幕解像度及串流位元而特別編製，影像細緻，畫面上文字清晰呈現，與一般影片（下圖）比較，影像質素盡善盡美。」——意思是不是說，用iPhone 3G看龔偉怡，較用nokia看盤翠盈為「盡善盡美」呢？



7000幾，就買呢堆野！

無野搵野寫下

市淡時，發展商為了去貨，向傳媒飲茶灌水少不免。惑仁平時總對發展商的飯局不以為然，嘻嘻哈哈一輪吹水一番，發展商「餵」席間各人的，當然不只桌上佳餚，還有就是其希望市場知道的資訊了。月尾時，當然又不同玩法了。由於手頭緊張，飯局嘛，當然多多益善。

有本事將居屋變豪宅的發展商搞飯局，惑仁當然立時出席，反正議息，也就順手看看有沒有bite可用。上午事忙的關係，加上飯局又位於遙遠的MK，無可避免遲其大到，到達時主事人的一席早已坐滿，惑仁只好坐在另一席。

飯，倒也吃得暢快，由於不用應酬主事人，加上惑仁一席只有幾位photog及公關，坐得舒舒服服，也樂得耳根清靜。席間研究一下炸子雞的雞源、談一下甜品的製法，總算吃得高興。

海濱會所

前身為居屋紅灣半島的紅磡海濱南岸，雖然單位面積只由500多呎起，但由於擁有一流海景，因此一直以豪宅自居。惑仁一向也懷疑，香港人是不是真的如此熱愛海景，願意以九千元一呎的代價，去買一個居屋單位——只因為它有海景？

售樓書、廣告一向不能盡信，展示出來的圖片，當然要多豪有多豪；惑仁的公司在紅灣旁，一直覺得它仍是居屋。直至親身看過其會所，方才知道，發展商真的用盡心機，去將居屋變豪宅。

參觀過後，經常說很希望住有會所的樓的同事問我會所「得唔得」，惑仁也如實相告：真的很得；參觀過後立時閃過一個問題，就是政府為當年為何不將這真正的豪宅地拍賣又或是放進勾地表，而用來建居屋？以居屋白痴的白表個人入息上限，連惑仁這等無產階級也不能循正常途徑申請得了，居屋買家真有需要住進此等一級地段？再想想，超豪會所的前身為停車場，政府不是用公共資源（本來的賣地收入）補貼在不合適的需要（社會上的基本置業需要）上又是什麼？讓投得這幅地的發展商來「開積」，肯定不會低能至開一梯十伙，賣價絕不可能只是九千元一呎（av也不只）；以本年度第一次賣地、白沙灣無海景蚊型地也賣得AV逾萬三元計算（當然，該地皮在新界，不能「apple to apple」），庫房到底少收了多少個億？

話說回頭，會所真的很豪很得很舒服，而對港人來說（包括那位同事），會所一直是個賣點，港人也向來願意用些少溢價去買一個「會所使用權」。但一手樓（但已落成數年，發展商曾復修過）海濱較同區二手屋苑貴約兩成，用這兩成溢價去買一個沒甚時間用的會所使用權，是否值得便見仁見智了。