星期六, 10月 23, 2010

樓奴

鄭汝樺稱置安心並非鼓吹市民買樓
(商台)2010年10月23日 星期六 11:16

運輸及房屋局 鄭汝樺 ,與二百多個中學及大學生,就房屋政策進行交流,有同學質疑置安心資助房屋計劃成效不大,令市民繼續成為「房奴」,認為政府應該復建居屋,亦有同學關注政府如何打撃炒樓活動。鄭汝樺表示,置安心計劃並非鼓吹市民買樓,而是為夾心階層儲首期「幫一把」,而政府早前已增加豪宅印花稅,對打擊炒樓有做功夫。她又提醒,現時極低息環境不會長期持續,呼籲市民置業時量力而為。
她表示,政府早前委託中大訪問千多名市民,有六成市民同意要安居樂業,就一定要置業,四成多人認為,政府有責任幫助市民置業。而六成多市民比較愛買私人住宅,只有一成六市民,傾向購買資助房屋。她認為市民亦同意,要置業就要靠個人努力


復建居屋,那些業主就不是這群大中學生口中的「樓奴」?再者,置安心未必完美,可是與居屋一樣也是來自公共資源的補貼。

很多樓奴論者會說,樓價太貴、不合理、做牛做馬為銀行同地產商打工,那惑仁想問,是不是要所有大學畢業生都買得起樓,那時樓價才叫「合理」?

星期三, 10月 20, 2010

李氏力場


入晒白界都唔吹,你仲可以相信香港沒有李氏力場?

星期一, 10月 18, 2010

居屋不是王道

特首曾蔭權在發表施政報告後的多個公開場合,分別被質疑為何堅拒復建居屋,他解釋,居屋只是一個名稱,又笑言坊間很多人都只執著於教條式的名稱,並指其推出的「置安心」計劃,實情是「優化版的居屋」。

坦白說,惑仁可是壓根兒不相信,曾爵士day one開始便視其「置安心」計劃為改良了的居屋,假如曾爵士真作如是想,為何「置安心」的名稱沒半點居屋的痕跡?可作為政治家的曾爵士,自然要見招拆招,處理民間對居屋的渴求。

的確,正如很多人——包括疑似下任特首——所言,居屋過往一直是行之有效的政策,惑仁的老家也是自由市場購回來的居屋,即便是今天,位於市區的惑仁老家,所屬屋苑仍有大批「二百樓下」的選擇,可見居屋實實在在為大批居民提供了價廉平實的選擇。(惑仁不會說「價廉物美」,因為老家確實有窗台滲水等質量問題)

儘管如此,惑仁仍是反對復建居屋,因為那違反公平分配社會資源的原則。

社會資源的分配,從來是一個難題,幾乎每一個階層的人,都希望最大化本身的利益,可並非每一個人都願意明白,社會資源有限的道理。社會的共識是,給予弱勢、欠缺競爭力的低下層人士更多社會資源,以令其有更多機會向上流動,讓部分人士終有日可脫離受助,這麼一來,社會資源又可再重新分配。

土地,正是香港的最重要及有限資源之一,公屋正是其中一種利用土地資源,為有需要人士解決住屋需要的政策,受惠人士在住滿一定年期後,需要每兩年檢討入息及資產,以確定他們是否仍需要幫助(先勿論這些標準是否合時宜),如確定他們環境已改善,便需繳納雙倍甚或市值租金,即是減少或完全撒銷來自社會資源的補助。

可居屋便是一個完全不同的制度。政府發售居屋時,會提供一個折扣價,這個折扣為地價成本,業主將來必須繳付這差額,才算真正擁有物業的可調動業權。是的,業主申購居屋時,需經入息及資產審查,可這審查是只此一次的,不論業主將來補價與否,都不需再受審查。正如政府及部分政客所述,很大一部分的居屋業主一直將物業作自住用途,購入後從未補地價,又或是在不需補價情況下,將單位售予綠表人士(這類轉售亦不涉及入息審查),換句話說,很多居屋居民作為社會資源補助受惠人士,卻多年毋須接受審查,以確定其是否仍有受助需要。

隨著香港過去三十年(即首期居屋至今日的年期)的經濟發展,我們有理由相信不少未補地價的居屋業主經濟已好轉至毋須受助,可他們卻仍是享用地價優惠,甚至代代相傳,這對更需要受助的人來說,明顯並不公平。

再說,建居屋的用地,相信不會是來自勾地表內的九龍/新界地王,而是本來用作建公屋的用地,那即是說,贊成復建居屋的人士,期望政府延誤建貧窮基層人士的上樓進度,去回應社會置業及上車的需求?這顯然也不符合社會認可的資源分配原則。正是如此,惑仁壓根兒就不認同,特區政府應該將居屋重新推出市場。

星期四, 10月 14, 2010

施政報告2010

一如早前放風,今年的施政報告對樓市著墨極重,連同「先租後買」計劃,曾蔭權用了兩成二的段落,去闡述樓市相關措施。

有關措施可分為五部分,包括明確土地供應、研究規管銷售、將房地產剔出投資移民認可投資產品、收緊發水比率、以及推出先租後買計劃。

那名稱像極危疾保險計劃的先租後買計劃,意念原先好像來自富貴黨,可不知是否該黨形象太差,還是什麼原因,不止政府,看遍全港傳媒也不見富貴黨的credit。很明顯,計劃是用作回應夾心人士「有錢供樓無錢給首期」的呼聲,可由平整地皮到出售,少說也要三年,樓市在這三年發生什麼事誰說得準?顯然易見的是,政府希望用時間換取空間。

這計劃聰明之處,是將對計劃有所訴求聲大大的人,置於理虧之境:入息上限為39000元、之前一段時間不得享用過房屋資助,都針對性地回應某一批人,市值租金太高嗎?那你根本就供不起樓。儲起的未必夠做首期?你的目標太高而已。簽租約後樓市下趺?你可提早兩月通知退租,而且樓市上升時房協可不會加你租。惑仁認為,計劃不足之處,是儲起的金額可用作購買任何住宅,變相由政府資助部分首期,亦即加大了整體樓市需求。再者,雖然政府表明土地並非公屋用地,也不是勾地表內之地皮,可說到底也是香港的土地資源,總的來說,政府不能否認的是,計劃是「增需求、減供應」。

有人批評說,曾蔭權只顧回應公眾呼聲,政策缺乏前瞻性,事實上,曾爵士本人也承認,部分政策,是為回應公眾訴求的。看那投資移民政策,施政報告已言明,相關資金只佔樓市交投的百分之1,可政府仍是要將房地產剔出投資移民,是「考慮到大眾的關注」——即是說:「好!你地硬膠,就順下你lor!」

的確,據10月14日起生效的政策,資本投資者只要投資1000萬元,即可成為本港居民,當中包括的投資類別,其中一項是十二個月期以上的存款證,投資者有心移民來港,難道就不可以先鎖死資金12個月,其後再購入物業?此外,對使用連連升值人民幣的強國人來說,用港元計價的香港物業只會愈來愈抵,在一個私有產權相對不被尊重的國家,再加上中國人獨有的磚頭文化,不移民就不移民好了,樓,老子可是買定的。

至於那發水比率嘛,正如某發展商所言,地積比寬免本就是用來鼓勵發展商興建個別設施,法例容許之下哪有不建盡之理?收緊寬免了,那便不建,樓宇沒有露台大堂不夠派會所不夠豪可不要怪老子呢!其實,發展商投地時早已將發水比率一併計入,測量師亦向以兩成發水比率估價,根本就不存在發展商「呃」政府,雖知道,地政總署那幫官,可是常被批評不到價死不賣的「高地價政策」呀!

總的來說,從大部分措施來看,曾蔭權雖希望青史留名,卻也打了一半守勢波,誰大聲,誰的訴求像樣,那就虛應一下好了,至於那些說了十年的「增加中小單位供應」,政府又有否評估過市場需求呢?定還是個別人士聲大大之下的產物?剩下那立法規定實用面積為報價唯一標準,從政府忙了一頓也搞不好「九招十二式」——是的,別說「三招十四式」——惑仁還是先觀望一下再作評價好了。

星期六, 10月 09, 2010

窗台呆想

新居是一間有兩個大窗台(才廿多吋深,比起新樓說不上「大」)的舊樓單位,由於其中一個窗台被上手業主拆去石面,惑仁請師傅造了一張書桌,以省回再造一塊石面的開支。另一個在睡房,石面易打理,惑仁也就不作任何改動。

舊居是一家二手居屋,由於屬首代居屋,樓齡比惑仁更大,因此不設窗台,在父母一輩眼中,算是非常實用。這單位少說也住上了十多年,窗台在惑仁心中,已沒有太多印象。

購房子時看見大大的一個窗台,我們習慣了認為是被發展商「搵笨」,亦早已直覺地認為,單位的實用面積又打了一層折扣。撇除那些除卻窗台,睡房地板面積根本不足六呎乘四呎的超細單位,窗台可不是毫不實用的。事實上,窗台是一個很奇怪的產品,那不是發展商發明用來騙錢的,設計原意,乃為室內引入更多陽光,多了窗台,理論上窗戶的面積就會增加。

真正的窗台,可是將窗戶往外伸延,八十年代政府為鼓勵發展商提供此一設施,特地將窗台列入寬免樓面面積之內,情況一如現在的露台、工作平台、車場等,當然,你問任何一位業主,都會認為露台、工作平台、車場遠較窗台實用。

看著新居的窗台,惑仁總會想起小時候。那時家人不斷換樓,由村屋搬去私樓,私樓又搬去私樓,住過被公認建築質素最佳發展商所建的樓宇,也住過現在想轉攻傳媒的發展商之大廈,每一家都有窗台。小學時的惑仁,與妹妹不同住,午後悶極無聊,便將窗台化作巴士,將晾衣用的杆想像為扶手,牆身化作車身,閒時畫點「車身廣告」,母親見了,差點沒暈過去。

其後搬家,同一個三兄弟發展商,那窗台可真的「搵笨」了,全屋只有洗手間跟廳的通風窗沒有窗台,儘管其他窗的窗台面積不大,可其中一個卻設在通風窗旁的另一窗戶,通風窗一般都面向天井,哪來什麼陽光嘛?500多呎的地方住上五口人,地方不夠用,家人便做了一個大櫃用來放雜物了。至於惑仁房中的窗台,便成了惑仁的小小遊戲平台,惑仁的LEGO積木、模型車都堆在那處,悶得發慌了,便整個人跳上去,抓住窗花看街。

大概空間對香港人來說很重要,香港人總喜歡用盡家中每一處空間,即使連起窗台來賣給你的發展商,不也在示範單位的窗台上放些軟墊,示範如何「善用空間」嗎?可當每一吋空間都堆滿用不著的軟墊(一般窗台的高度計,坐上去可是會吊腳的)、櫃、書桌、甚至床,房子又何來空間呢?想著想著還真吊詭…