施政報告2010

一如早前放風，今年的施政報告對樓市著墨極重，連同「先租後買」計劃，曾蔭權用了兩成二的段落，去闡述樓市相關措施。

有關措施可分為五部分，包括明確土地供應、研究規管銷售、將房地產剔出投資移民認可投資產品、收緊發水比率、以及推出先租後買計劃。

那名稱像極危疾保險計劃的先租後買計劃，意念原先好像來自富貴黨，可不知是否該黨形象太差，還是什麼原因，不止政府，看遍全港傳媒也不見富貴黨的credit。很明顯，計劃是用作回應夾心人士「有錢供樓無錢給首期」的呼聲，可由平整地皮到出售，少說也要三年，樓市在這三年發生什麼事誰說得準？顯然易見的是，政府希望用時間換取空間。

這計劃聰明之處，是將對計劃有所訴求聲大大的人，置於理虧之境：入息上限為39000元、之前一段時間不得享用過房屋資助，都針對性地回應某一批人，市值租金太高嗎？那你根本就供不起樓。儲起的未必夠做首期？你的目標太高而已。簽租約後樓市下趺？你可提早兩月通知退租，而且樓市上升時房協可不會加你租。惑仁認為，計劃不足之處，是儲起的金額可用作購買任何住宅，變相由政府資助部分首期，亦即加大了整體樓市需求。再者，雖然政府表明土地並非公屋用地，也不是勾地表內之地皮，可說到底也是香港的土地資源，總的來說，政府不能否認的是，計劃是「增需求、減供應」。

有人批評說，曾蔭權只顧回應公眾呼聲，政策缺乏前瞻性，事實上，曾爵士本人也承認，部分政策，是為回應公眾訴求的。看那投資移民政策，施政報告已言明，相關資金只佔樓市交投的百分之1，可政府仍是要將房地產剔出投資移民，是「考慮到大眾的關注」——即是說：「好！你地硬膠，就順下你lor！」

的確，據10月14日起生效的政策，資本投資者只要投資1000萬元，即可成為本港居民，當中包括的投資類別，其中一項是十二個月期以上的存款證，投資者有心移民來港，難道就不可以先鎖死資金12個月，其後再購入物業？此外，對使用連連升值人民幣的強國人來說，用港元計價的香港物業只會愈來愈抵，在一個私有產權相對不被尊重的國家，再加上中國人獨有的磚頭文化，不移民就不移民好了，樓，老子可是買定的。

至於那發水比率嘛，正如某發展商所言，地積比寬免本就是用來鼓勵發展商興建個別設施，法例容許之下哪有不建盡之理？收緊寬免了，那便不建，樓宇沒有露台大堂不夠派會所不夠豪可不要怪老子呢！其實，發展商投地時早已將發水比率一併計入，測量師亦向以兩成發水比率估價，根本就不存在發展商「呃」政府，雖知道，地政總署那幫官，可是常被批評不到價死不賣的「高地價政策」呀！

總的來說，從大部分措施來看，曾蔭權雖希望青史留名，卻也打了一半守勢波，誰大聲，誰的訴求像樣，那就虛應一下好了，至於那些說了十年的「增加中小單位供應」，政府又有否評估過市場需求呢？定還是個別人士聲大大之下的產物？剩下那立法規定實用面積為報價唯一標準，從政府忙了一頓也搞不好「九招十二式」——是的，別說「三招十四式」——惑仁還是先觀望一下再作評價好了。