流標=利淡後市？

大埔白石豪宅地皮流標收回，是否意味樓市轉角，發展商看淡後市，樓市必跌？至少，地產代理是如此評論、放盤業主是如此恐懼、潛在買家是如此憧憬、傳媒記者是如此解讀。

地皮收到7份標書，表示共有7組發展商出價，只是未為政府接納，意味政府心目中要求的價格較發展商的出價為高，當中涉及兩個可能性：發展商出價過低，或政府要價過高。

若是前者，市場一般解讀為發展商看淡後市，惑仁對此觀點卻有點保留：首先，「發展商看淡後市=後市偏淡」是建基於一個假設——發展商掌握的資訊比一般人多，判斷亦因此較一般人精準，然而，在網絡時代，成交資料、各區規劃、潛在供應、樓市消息，只要肯做分析及資料搜集，任何人掌握的資訊都不會較發展商差太遠，知識鴻溝早已收窄；再者，資訊多少亦未必與判斷精準與否成正比，因此有關看法未必完全準確。

市場的參與者，用最簡單、最基本的分法，只有兩方：買方和賣方。在投地的過程中，發展商的角色為買方，而此行為與其稍後擔當賣方的角色有關，當中亦存在變數，發展商必須準確評估這些變數，方可作出準確的判斷。

另一個問題是，發展商是否看淡樓市？單從發展商的出價，未必可以判斷，因為「看淡後市」必然會「出價低」，反之卻沒有必然關係，「出價低」可以因為「手緊」、「博亂」、「博無人買」等眾多原因。

至於如果是因為政府的要價過高，以正常賣家的行為推論，可能的情況是政府明知地皮罕有，拒絕賤賣，叫價企硬；如果你認同價格的關鍵決定因素是「供+求」，而非「中介人」、「炒家」等，那麼.地價怎會在未來一段時間下跌？（供應短缺）

無論如何，地皮流標的客觀結果，就是減慢了區內供應，代理總會說，一幅地皮會影響「樓市氣氛」，而「氣氛」又會影響「成交價」，但作為一個理性的業主，明知商品價格乃取決於供求，在無資金壓力的情況之下，輕言割價求售，企圖持盈保泰，似乎不是明智之舉。

日月

基本上，惑仁由中學起，便已不太喜歡《明報》，當年，大概是因為家人愛讀《天天》、《東方》，《蘋果》又剛創刊，惑仁不喜歡《明報》的沉悶，也不滿被學校迫著訂閱。

長大了，輾轉進了新聞系，對《明報》更是討厭，討厭它的偽善、扮中立、扮君子，更討厭它口說公義實則當大學生廉價勞工。印象較深的，是在《蘋果》實習時，一位前輩特地留地一份明報，指著其頭版新聞，內容是浩園大量墓碑給弄污，《明報》竟將先人的照片全登在頭版，前輩向我們一班實習解釋，這是如何如何的不當、如何的偽君子。也記得，那時候，《明報》全職記者起薪約9000元，《蘋果》、電視台約12000元。

實習之前那個學期，惑仁上過劉進圖先生的課，他教的是MEDIA LAW，惑仁取的是連同先修班、整個大學課程中第三個C級成績（另兩個都是英文科）。坦白說，惑仁對劉先生教的誹謗，印象相當之深，就是不知什麼原因，考試考得差罷了。其後，聽說劉先生沒再在我們大學內教學，大概是編務繁忙吧。

幾年後，劉先生給派駐北京，再後來成了總編輯，再後來，劉先生寫了一篇文章，大概是說，公司內來了一位家住屯門的女孩子（《明報》在柴灣！），對新聞很有熱誠，文章大意是新聞工作者不應要求高薪云云，當時惑仁心想，不求高薪，也不是收一份侮辱性人工吧？再加上之後《明報》的撐梁報道，惑仁對劉先生不存好感。

劉先生出事那天，惑仁在準備有關財政預算案的節目，行家告之，劉先生被斬，趕忙通知港聞同事跟進之後，惑仁坐著坐著，思緒定不下來。未必是跟他工作有關吧？他本身得罪人了吧？卻總是說服不了自己，因為惑仁縱不認同劉先生的觀點、看法，也不得不同意，他是一名律己甚嚴的君子，加上他身居之職，可非一個小記者、小編、而是總編輯，因為工作而給「教訓」，相當合理的推測吧？而僱用專業刀手（兩名！）行動，更絕不會是劉先生某次泊了他人的咪錶位，或有關某某區收佗地的簡單報道。

當然，事發後，一定有人扮理性，一定有人扮中立，也一定有人罵「香港人怎麼不感憤怒」，也有人抱持「世事給我看透」的態度，大呼「拉個刀手有屁用」，可香港人一定要明白，我們身處的環境，是誰造成的，而我們又是否願意情況繼續。

惑仁同意，「出事」的報道，未必與中共有關，未必與政治有關（政治講的是利益，政治組織要壓下報道、懲罰主事者，通常用不見血的方法），但兇手光大化日下對新聞自由的漠視卻是在中共治下的土壞下培育的！黑影事件、傳媒老板被襲、傳媒被燒報紙，只是少數見光的事件（暫無一破案），幾乎每一個記者，尤其是舉機當下，都曾試過被喝罵，甚至追打，而在場警務人員無動於中，如果這個環境是我們願意看到的，香港人活該生活在一個無新聞自由的地方！否則，香港人實在應該反思，面對強權、暴力、恐懼、威脅，沉默、理性仍是不是一個對抗方法。

自由

李慧玲突然被商台炒魷，震驚全港，但方向上應該不會令人意外：自由一點一滴失去、權利一分一毫被蠶食，1997年7月1日起，大方向已定；大家震驚的，大概只是沒料到來得這麼急、這麼赤裸罷了。

同樣不會令人意外的，是名嘴失業，一定有一方出來高呼「新聞自由警報」，另一方走出來大叫「私人公司的人事決定與我何干」、「可能件事唔係咁呢」、「要理性了解事件先好評論」、「一向唔鍾意李慧玲，巴巴渣渣嘈嘈嘈…新聞自由大晒咩」。

是的，我們不會有證據，證明有機構為了取悅某些政體而去解僱個別員工，然而，自由從來不是與生俱來、自由從來不是理所當然，尤其是身邊總會聽到「XX自由不是大晒…」，XX，可以是「新聞」、可以是「言論」、可以是「市場」，總之，反對自由、踐踏自由的人，總會有一萬九千二百八十三個理由，去述說我們在行使自由之時，要顧及什麼什麼、要理性和平…自由，是你不著緊捍衛，便會失去的東西。

對惑仁來說，自由的界線，在於他人的自由。你說言論自由不等如可以亂鬧，關鍵在於我在行使自由時，有否侵犯你行使同樣權利的自由。為什麼我們會覺得，香港的新聞自由、言論自由愈收愈窄？是否杯弓蛇影？可能有人會說，記者不是繼續如常跑新聞嗎？政府不是否認了以抽廣告來控制傳媒嗎？電視發牌不是已經過「既定程序」嗎？批評政府的人不是如常批評嗎？

自由被限制，顯現於評論者、傳媒人在批評、評論時，已愈來愈需要顧及後果、念及家人的安穩、想想房租是否交得起、看看銀包是否有剩錢，當想及某些言論肯定會被老闆照肺，甚至丟失工作時，筆下自會留情。

被限制的自由，還算是自由嗎？坦白說，我寧可要一個「太自由」的家，也不要一個處處須顧及和諧、只能享受限量自由的地方。

樓市必跌 見底才買是王道？

大埔新盤開售，發展商質素向來麻麻，樓盤位置雖算旺中帶靜，單邊景觀靚，離港鐵站卻也有十五分鐘步程，卻索價平均近1.5萬元一實呎，貴絕同區。

這令惑仁想起區內一個二手樓盤，數年前首次置業時，亦曾細心考慮過，與同事聊起，原來大家所見略同，亦曾將那位處大埔中心附近，造價卻平一截的樓盤列入考慮之列。當年大埔中心的入場費約110萬左右，該樓盤由於未曾大修、實用率偏低，入場費僅80萬元左右，而屋苑一個實用260多呎的單位上月底成交價約240萬，租值逾8000元。反觀惑仁當年購入的單位，作價約130萬元，近期成交價約270萬元，租值約9000元左右而已。

然而，惑仁卻絲毫沒有後悔，事關最終購入的單位空間較佳，亦位處惑仁較喜愛的沙田區，附近鄰居質素亦較大埔優勝。事實上，很多人會將投資股票的考慮過程套用在樓市上，每個人都希望自己能在03年買樓，97年沽出（如果樓市有沽空機制的話…）然而，準買家很多時卻忽視了「人」在樓市中的角色。

樓是用作居住的，每個人的喜好、需要都不盡相同，是的，也許某君的將軍澳單位幾年下來升值三倍，我的愉景灣單位卻只升兩倍，然而當中生活質素卻高下立見。或許你會說，「捱幾年，多幾十萬划算」，但人生能有多長？幾年前樓市走勢又有誰說得準？再者，一般人都難以一炮過購入住宅，按揭少不免，而銀行承造按揭時，除了考慮申請者的收入外，亦都要考慮其工作穩定性、年齡等因素。總希望撈底上車的人，可會考慮樓市急跌時的經濟是怎樣光景？屆時又是否又銀行願借予貸款？

所以，置業不同於購股票，居住者本身的能力及需要，方是首要考慮之元素，讀地產版是必須，對價格太過敏感以至對未來樓市太多預測卻大可不必了。

FAST FASHION？

近日兩家本地老牌（過氣？）時裝店分別發盈喜、賣馬田醫生皮鞋起家賣到擁有猿人品牌的潮人店公布理想的日本銷售數字、以至總裁破釜沉舟賣皮褸的時裝店似乎終有起色…市場討論時，總不免討論其發展方向，誰也會說，時裝業的未來，在於「FAST FASHION」，快速時裝。

FAST FASHION，聽來SEXY，返貨快、去貨快，沒有貨倉，去貨稍慢便SALE，現金回籠快，轉款快，總之，一切也快快快。日本的迅銷（UNIQLO母公司），其總裁柳井正，亦憑此成為日本首富，連其「師傅」佐丹奴亦要向其取經。

然而，惑仁總覺得，現有的時裝品牌要轉型去FAST FASHION絕非易事，事關FAST FASHION其實並非兩個英文字——FAST及FASHION，互為因果、息息相關，除了要快，也要本質是FASHION，亦正因為其乃高質FASHION，款式在潮流上領前，公司才可以快。很簡單，比較一下ESPRIT與H&M的人流，再問問自己對上一次幫襯UNIQLO及BOSSINI是何時，便明大概。

再說，現有的時裝企業，受得了轉型為FAST FASHION的衝擊嗎？思捷可以半年轉盈為虧，卻明言下半年仍然嚴竣；BOSSINI純利率，比759阿信屋更低，但它們的時裝定價，卻算不上極平。所謂極平，看看日本迅銷的另一品牌GU，990日圓一條牛仔褲，1499日圓一件外衣，質素半點不差，購物環境遠較花園街舒適，其存貨周轉速度，又豈是「閒閒地」超過180天的本地時裝企業能想像？因此，投資者如果過份憧憬時裝企業「轉型」為FAST FASHION，恐怕只會損手爛腳。

守護失陷之地

確實有點不吐不快。

《明報》撤換總編輯，引來新聞自由進一步受威脅的憂慮。的確，香港的新聞自由，一日比一日收緊，但換一個外國人做總編輯，是否就等如報章給「染紅」了？

惑仁沒有答案，也不是說新聞自由不重要，惑仁的FB，很多朋友也是現識記者，也有新聞系的老師，也有從政者，當中不乏現職或曾任識於《明報》的，也有不少到今天仍以此為榮。他們都不約而同地大聲疾呼，這片他們心目中的淨土如污染了，而率先爆出劉進圖被調離總編職位的商台節目《左右大局》，更是連續兩天用整個節目談論事件……

然而，在普羅大眾的目中，這新聞的地位又是如何？「車！老細換個人都唔得咩？」「明報？一向無睇開！」「下？柴灣富士康？叫班記者罷工啦！反正成本唔高！」……等等聲音不絕於耳，又或者對很多人來說，假波事件、七月是否有《警戒線》看、六叔仙遊，方更值得放在A1。

為何如此？是香港人不珍惜新聞自由？還是明報仝人守護的是一塊早已失陷的陣地，卻以為自己尚有背水一戰的空間？不是嗎？如果劉進圖真的被違返原則地強行調離，為何他不辭職以明志，反而表示無意離開明報集團，「正積極準備出掌新職務，從事策略發展項目，包括新媒體的開發」，是忍辱偷生？還是伺機反擊？或許你會說，我們要守護的，是明報、是新聞自由，而非劉進圖本人，可惑仁會說，那為何在劉進圖當總編輯的年代，今天站出來者沒有出來疾呼？須知道劉的編輯方針，也被指保守、也被質疑過呀！當事人（或局內人）有質疑過明報有違其原則、有譴責過明報干犯新聞自由嗎？如果明報真的平預新聞自由而劉先生噤若寒蟬無，他早已是侵犯新聞自由、干預編輯自主的幫凶吧？

辦報好、搞政治活動好，當目的不明確、目標觀眾不清不楚，最終結果只有失敗——當一群人只是在盲呼「守護新聞自由」、另一群人在聯署要求新總編編採方針不變、更多一群人只是在FB不費成本地按一下LIKE或SHARE，而其實其所守護的陣地早已失陷（或未失陷但流落在某處），新聞自由又豈能不一點一滴地消亡？所有信念，都必須取得最多人的認同、共鳴，方可壯大力量，頭巾子氣地悲壯哀鳴，只會落得孤芳自賞、書生論政（這倒是很「明報）。

後記：提起《明報》，惑仁記得當年分配實習時，死也不去《明報》，幸好當時另一同學早已心儀日月。原因擇日再述~

回購領匯？傻的嗎？

立法會議員提出，政府應回購領匯股份，以減低租金，減輕消費者的負擔。政府的回應，罕有地合乎邏輯常識，指領匯市值逾千億元，政府即使買入四份一股權，都須動用最少250億元，更何況市場知道政府買領匯，又豈會不搶高股價？再者，買入了又如何，領匯作為一家上市公司，大股東豈可妄顧小股東利益，私自下調租金？

不知何故，面對一個愈來愈不自由的市場，批評者總喜歡以「自由市場弊端多」來要求政府施加更多限制。過去一百年，無數的例子，一次又一次證明大政府只會令經濟走向衰敗，亦不能令人民生活好轉，可大政府主義者總喜歡一次又一次地，要求政府在市場當中擔當更多角色。

惑仁的居所基本被領匯包圍，附近有三個領匯商場兩個領匯街市，亦有一個由另一家產業信託基金管理的商場及街市，此外，亦有不少私人舖位。作為顧客，惑仁比較喜歡兩個領匯街市，因管理較佳之餘，亦算是應有盡有；至於商場方面，私人商場貨品、食肆的售價較高，領匯次之、街舖最為便宜，且可能由於門外可泊車，顧客不絕，旺場之下自然競爭激烈，選擇因而甚多。

反領匯人士喜歡說，領匯租金貴、無良，因此貨品貴、影響居民。可私人舖位難道就講「良心」，私人舖位業主就會不「謙到盡」？

那如果回到以往街市由政府管理又如何？答案是其貨品售價，仍是由市場決定，只要簡單比較一下樂富與九龍城街市的貨品，以及大埔市政大樓與大元邨的貨品，便知一二。再者，政府的管理如何，可能反領匯者已忘記樂富租上租上租令一手租戶無本生利，但不妨有時間到訪個別房署管理的街市，例如長青邨，其十室九空的情況，又豈為「方便居民」？政府不識市場，商戶懂，因此花店早已變作竹館，為邨內老年人口提供娛樂。 不是就香港缺地嗎？在房署管理之下，這不是資源浪費是什麼？（延伸比較：試比較一下長青跟長發街市的貨品種類。）

當然，領匯並非無不是之處，試看看翻新了的商場，文具店、玩具店早已逐步消失，可想深一層，面對著少子化的社會，文具店玩具店的消失，是否真的單單是租金過高之過？惑仁不知答案。而如果反領匯者認為由政府管理便萬事大吉，其應該推動的，是政府收購領匯旗下商場，並即時減租，一年之後便知如何。

學習

食老本主持人，因犯了類似「2012年仍在談論NOKIA多麼好用」的錯誤，節目慘被腰斬，高層要其在節目中親自宣告，主持人事後對記者說，由於在電視圈而言是新丁，會不斷學習，冀2013年捲土重來。

2013年，NOKIA會否鹹魚翻生暫時無人知曉，主持人能否捲土重來亦誰都說不準，可她的言論，卻正正告訴大家，節目收視慘淡的原因是什麼。

主持人向來「巴巴閉」（其節目名稱亦如是說），緣何忽然謙虛？假如主持原來一直抱著學習心態踏入電視圈，其失敗便是早可預見。事實上，對全宇宙的老闆來說，大概都不會認為，員工理應白紙一張來學習，老闆令出人工，便期望回報，期望員工「交到功課」，機會可不是老奉由天掉下來的。觀眾打開電視，可從來沒有期望過，看一堆學藝未精的人在學習吧？

這個本來是廿二歲畢業生也應懂得的道理，主持人竟會不知？難不成她以為，眼角的BOTOX足以令她看上去像十多歲的少女？即使有此誤會，同事、受訪者一聲聲姐前姐後，總能將其拉回現實吧？

不過，我們身處的世界，要多荒謬有多荒謬，在高官犯錯也毋須問責的年代，也許大家很快又見到主持人在巴巴閉地學習了。

香港命運繫於中國（咁就仆街啦！）

特首梁振英在立法會，講述施政理念。按過往傳統，此乃宣讀施政報告的時間，梁振英老早宣揚其施政報告將於明年一月才宣讀，時間只好用作自吹自擂，「提醒」香港人自己上任百日，除了一煲比一煲杰的焦粥之外，亦有包括停雙非、緩擴自由行、打擊水貨客，甚至以往反輸入內傭等「功績」。

他又強調，香港不能閉關鎖港，重申香港命運與中國一脈相連。事實上，對中國樂觀的，或認為香港「無中國唔得」的，從來不止於少數人。不少經濟學者、資深分析員，都認為香港的未來發展，乃來自中國的發展，而中國的經濟，相對於外國極其樂觀。

社會、政治、經濟，從來密不可分，而經濟，亦不是一個簡單的GDP數字可以形容得了。中國的民主、自由、人權，有人認為不關香港事，經濟有其本身的動力，可事實上，當通國人民活於水深火熱，你香港人憑什麼主觀覺得「老百姓生活已大大改善」？

常聽到的一個論調，是「中國既是發展中國家」，大家應給予時間改善；問題是，中國真的是「進步」、「改善」中嗎？

美國研究機構「佩尤」（Pew Research Centre），在今年三至四月，於全中國除港澳西藏的省份，訪問了逾3100人，當中48%人認為貧富懸殊是中國的大問題，較08年的調查，增加了7個百分點，調查機構指，中國的改革開放，的確令很多人脫離貧窮，但同時亦令貧富懸殊加劇，而對於是否希望中國實行「美國式民主」，52%的人認為答案為「是」，比07年的調查，增加4個百分點。對於經常持「國情不同」的人來說，這又是否有反思價值？一黨轉政或有利GDP，但是否有利一個國家強大？

事實上，中國的經濟是否真的前途無可限量？改革開放三十多年，全球百大品牌中，竟無一為中國品牌，中國仍是在「揼石仔」，製造低技術的代工，出口歐美市場，經濟欠佳便建橋起路，谷大GDP。經濟三頭馬車（出口、消費、投資）當中，兩者要依賴外國（無出口搵條毛來消費？）中國憑什麼口硬、堀起？再者，中國受累於一孩政策及人口老化，人口年齡中位數達三十歲以上，遠超墨西哥巴西等對手，更何況面對世界最大出口市場——美國，中國可說半點地理優勢也沒有，當工資愈來愈高，而所提供的貨品，任何國家也可提供，中國的經濟，又可以有多「奇跡」？

有些事，需要你我捍衛…

扶老攜幼看煙花，卻遇上海難，多個家庭慘被拆散，如此慘劇發生在你看身邊，教人如何不悲痛？然而，如此時刻，政客卻不放過任何「抽水」的機會，又何不令人憤怒？

南Y島慘劇發生之後，死傷者陸續被送醫院，特首梁振英往現場慰問，自是理所當然，卻不知何處殺了個中聯辦主任李剛出來，更自告奮勇要求廣東省派船協助，立時引來介入香港事務的質疑。

當然，中聯辦以至北京，一次比一次大力介入香港事務，基本上毫不值得驚訝，在中國眼中，捍衛「一國」的必要性，當然遠較「兩制」重要，令惑仁驚訝的，是很多香港人，竟認為在此災難時刻，李剛的說話是「出於關心」，要求中方派船是「有備無患」，人命關天，評論者、新聞界，不應將此事「政治化」云云。

「政治化」是一個很有趣的詞語，對很多人來說，一切事情只要「政治化」了，便會被染污、不純潔了，而當權者、以至親建制傳媒，亦喜歡利用此想法，以圖令市民對一切漠不關心、「搵到食」便好，然而事實是，政治關乎一切民生事情，沒人可以避過，而在中共的思維中，幾本上大部份事情，皆是政治先行，中共亦要求黨員，必須要有政治的自覺性。

明白中共的思路，其實李剛的到場是否「出於關心」，順帶要求船隻來港協助是否「有備無患」，自是有跡可尋，為何作為一個中聯辦官員，要在救急最重要的時刻到場？難道死傷者的傷勢對中聯辦而言是如此重要，非得由一個主任級官員親往現場了解不可？李剛到醫院，不止幫不了忙，由於他以官員身份到場，醫院及政府須調動人員招呼，這不是「阻X住晒」是什麼？

從實際角度看，香港即使遇上特大災害，平時訓練有素的紀律部隊不是應付有餘嗎？事實上，歷四小時船程才抵港的內地打撈船，根本毫無用處，而電視畫面所見，香港救授人員的高效，應付是次事件已綽綽有餘。即使須向外求助，香港不是應向救災水平相當的先進國家，如日本、台灣、新加坡、英國、美國等求助嗎？向一個將所有救災工作都弄得一團糟的國家求助，這才是將救災「政治化」吧？

很明顯，中方的意圖，就是透過香港的災難，突顯中央的控制及主權，如果香港人對此混然不覺，只以為對方「出於關心」，那與乖乖跟叔叔睇金魚根本毫無分別。有些時候，令人扼腕的，不單是施暴者的行為本身，而是受害者對暴行的麻木及無知；有些事情、有些價值，當事人不懂去捍衛、去保護，就會悄然消失，怪不得他人。