流標=利淡後市？

大埔白石豪宅地皮流標收回，是否意味樓市轉角，發展商看淡後市，樓市必跌？至少，地產代理是如此評論、放盤業主是如此恐懼、潛在買家是如此憧憬、傳媒記者是如此解讀。

地皮收到7份標書，表示共有7組發展商出價，只是未為政府接納，意味政府心目中要求的價格較發展商的出價為高，當中涉及兩個可能性：發展商出價過低，或政府要價過高。

若是前者，市場一般解讀為發展商看淡後市，惑仁對此觀點卻有點保留：首先，「發展商看淡後市=後市偏淡」是建基於一個假設——發展商掌握的資訊比一般人多，判斷亦因此較一般人精準，然而，在網絡時代，成交資料、各區規劃、潛在供應、樓市消息，只要肯做分析及資料搜集，任何人掌握的資訊都不會較發展商差太遠，知識鴻溝早已收窄；再者，資訊多少亦未必與判斷精準與否成正比，因此有關看法未必完全準確。

市場的參與者，用最簡單、最基本的分法，只有兩方：買方和賣方。在投地的過程中，發展商的角色為買方，而此行為與其稍後擔當賣方的角色有關，當中亦存在變數，發展商必須準確評估這些變數，方可作出準確的判斷。

另一個問題是，發展商是否看淡樓市？單從發展商的出價，未必可以判斷，因為「看淡後市」必然會「出價低」，反之卻沒有必然關係，「出價低」可以因為「手緊」、「博亂」、「博無人買」等眾多原因。

至於如果是因為政府的要價過高，以正常賣家的行為推論，可能的情況是政府明知地皮罕有，拒絕賤賣，叫價企硬；如果你認同價格的關鍵決定因素是「供+求」，而非「中介人」、「炒家」等，那麼.地價怎會在未來一段時間下跌？（供應短缺）

無論如何，地皮流標的客觀結果，就是減慢了區內供應，代理總會說，一幅地皮會影響「樓市氣氛」，而「氣氛」又會影響「成交價」，但作為一個理性的業主，明知商品價格乃取決於供求，在無資金壓力的情況之下，輕言割價求售，企圖持盈保泰，似乎不是明智之舉。