流標=利淡後市？

大埔白石豪宅地皮流標收回，是否意味樓市轉角，發展商看淡後市，樓市必跌？至少，地產代理是如此評論、放盤業主是如此恐懼、潛在買家是如此憧憬、傳媒記者是如此解讀。

地皮收到7份標書，表示共有7組發展商出價，只是未為政府接納，意味政府心目中要求的價格較發展商的出價為高，當中涉及兩個可能性：發展商出價過低，或政府要價過高。

若是前者，市場一般解讀為發展商看淡後市，惑仁對此觀點卻有點保留：首先，「發展商看淡後市=後市偏淡」是建基於一個假設——發展商掌握的資訊比一般人多，判斷亦因此較一般人精準，然而，在網絡時代，成交資料、各區規劃、潛在供應、樓市消息，只要肯做分析及資料搜集，任何人掌握的資訊都不會較發展商差太遠，知識鴻溝早已收窄；再者，資訊多少亦未必與判斷精準與否成正比，因此有關看法未必完全準確。

市場的參與者，用最簡單、最基本的分法，只有兩方：買方和賣方。在投地的過程中，發展商的角色為買方，而此行為與其稍後擔當賣方的角色有關，當中亦存在變數，發展商必須準確評估這些變數，方可作出準確的判斷。

另一個問題是，發展商是否看淡樓市？單從發展商的出價，未必可以判斷，因為「看淡後市」必然會「出價低」，反之卻沒有必然關係，「出價低」可以因為「手緊」、「博亂」、「博無人買」等眾多原因。

至於如果是因為政府的要價過高，以正常賣家的行為推論，可能的情況是政府明知地皮罕有，拒絕賤賣，叫價企硬；如果你認同價格的關鍵決定因素是「供+求」，而非「中介人」、「炒家」等，那麼.地價怎會在未來一段時間下跌？（供應短缺）

無論如何，地皮流標的客觀結果，就是減慢了區內供應，代理總會說，一幅地皮會影響「樓市氣氛」，而「氣氛」又會影響「成交價」，但作為一個理性的業主，明知商品價格乃取決於供求，在無資金壓力的情況之下，輕言割價求售，企圖持盈保泰，似乎不是明智之舉。

日月

基本上，惑仁由中學起，便已不太喜歡《明報》，當年，大概是因為家人愛讀《天天》、《東方》，《蘋果》又剛創刊，惑仁不喜歡《明報》的沉悶，也不滿被學校迫著訂閱。

長大了，輾轉進了新聞系，對《明報》更是討厭，討厭它的偽善、扮中立、扮君子，更討厭它口說公義實則當大學生廉價勞工。印象較深的，是在《蘋果》實習時，一位前輩特地留地一份明報，指著其頭版新聞，內容是浩園大量墓碑給弄污，《明報》竟將先人的照片全登在頭版，前輩向我們一班實習解釋，這是如何如何的不當、如何的偽君子。也記得，那時候，《明報》全職記者起薪約9000元，《蘋果》、電視台約12000元。

實習之前那個學期，惑仁上過劉進圖先生的課，他教的是MEDIA LAW，惑仁取的是連同先修班、整個大學課程中第三個C級成績（另兩個都是英文科）。坦白說，惑仁對劉先生教的誹謗，印象相當之深，就是不知什麼原因，考試考得差罷了。其後，聽說劉先生沒再在我們大學內教學，大概是編務繁忙吧。

幾年後，劉先生給派駐北京，再後來成了總編輯，再後來，劉先生寫了一篇文章，大概是說，公司內來了一位家住屯門的女孩子（《明報》在柴灣！），對新聞很有熱誠，文章大意是新聞工作者不應要求高薪云云，當時惑仁心想，不求高薪，也不是收一份侮辱性人工吧？再加上之後《明報》的撐梁報道，惑仁對劉先生不存好感。

劉先生出事那天，惑仁在準備有關財政預算案的節目，行家告之，劉先生被斬，趕忙通知港聞同事跟進之後，惑仁坐著坐著，思緒定不下來。未必是跟他工作有關吧？他本身得罪人了吧？卻總是說服不了自己，因為惑仁縱不認同劉先生的觀點、看法，也不得不同意，他是一名律己甚嚴的君子，加上他身居之職，可非一個小記者、小編、而是總編輯，因為工作而給「教訓」，相當合理的推測吧？而僱用專業刀手（兩名！）行動，更絕不會是劉先生某次泊了他人的咪錶位，或有關某某區收佗地的簡單報道。

當然，事發後，一定有人扮理性，一定有人扮中立，也一定有人罵「香港人怎麼不感憤怒」，也有人抱持「世事給我看透」的態度，大呼「拉個刀手有屁用」，可香港人一定要明白，我們身處的環境，是誰造成的，而我們又是否願意情況繼續。

惑仁同意，「出事」的報道，未必與中共有關，未必與政治有關（政治講的是利益，政治組織要壓下報道、懲罰主事者，通常用不見血的方法），但兇手光大化日下對新聞自由的漠視卻是在中共治下的土壞下培育的！黑影事件、傳媒老板被襲、傳媒被燒報紙，只是少數見光的事件（暫無一破案），幾乎每一個記者，尤其是舉機當下，都曾試過被喝罵，甚至追打，而在場警務人員無動於中，如果這個環境是我們願意看到的，香港人活該生活在一個無新聞自由的地方！否則，香港人實在應該反思，面對強權、暴力、恐懼、威脅，沉默、理性仍是不是一個對抗方法。

自由

李慧玲突然被商台炒魷，震驚全港，但方向上應該不會令人意外：自由一點一滴失去、權利一分一毫被蠶食，1997年7月1日起，大方向已定；大家震驚的，大概只是沒料到來得這麼急、這麼赤裸罷了。

同樣不會令人意外的，是名嘴失業，一定有一方出來高呼「新聞自由警報」，另一方走出來大叫「私人公司的人事決定與我何干」、「可能件事唔係咁呢」、「要理性了解事件先好評論」、「一向唔鍾意李慧玲，巴巴渣渣嘈嘈嘈…新聞自由大晒咩」。

是的，我們不會有證據，證明有機構為了取悅某些政體而去解僱個別員工，然而，自由從來不是與生俱來、自由從來不是理所當然，尤其是身邊總會聽到「XX自由不是大晒…」，XX，可以是「新聞」、可以是「言論」、可以是「市場」，總之，反對自由、踐踏自由的人，總會有一萬九千二百八十三個理由，去述說我們在行使自由之時，要顧及什麼什麼、要理性和平…自由，是你不著緊捍衛，便會失去的東西。

對惑仁來說，自由的界線，在於他人的自由。你說言論自由不等如可以亂鬧，關鍵在於我在行使自由時，有否侵犯你行使同樣權利的自由。為什麼我們會覺得，香港的新聞自由、言論自由愈收愈窄？是否杯弓蛇影？可能有人會說，記者不是繼續如常跑新聞嗎？政府不是否認了以抽廣告來控制傳媒嗎？電視發牌不是已經過「既定程序」嗎？批評政府的人不是如常批評嗎？

自由被限制，顯現於評論者、傳媒人在批評、評論時，已愈來愈需要顧及後果、念及家人的安穩、想想房租是否交得起、看看銀包是否有剩錢，當想及某些言論肯定會被老闆照肺，甚至丟失工作時，筆下自會留情。

被限制的自由，還算是自由嗎？坦白說，我寧可要一個「太自由」的家，也不要一個處處須顧及和諧、只能享受限量自由的地方。

樓市必跌 見底才買是王道？

大埔新盤開售，發展商質素向來麻麻，樓盤位置雖算旺中帶靜，單邊景觀靚，離港鐵站卻也有十五分鐘步程，卻索價平均近1.5萬元一實呎，貴絕同區。

這令惑仁想起區內一個二手樓盤，數年前首次置業時，亦曾細心考慮過，與同事聊起，原來大家所見略同，亦曾將那位處大埔中心附近，造價卻平一截的樓盤列入考慮之列。當年大埔中心的入場費約110萬左右，該樓盤由於未曾大修、實用率偏低，入場費僅80萬元左右，而屋苑一個實用260多呎的單位上月底成交價約240萬，租值逾8000元。反觀惑仁當年購入的單位，作價約130萬元，近期成交價約270萬元，租值約9000元左右而已。

然而，惑仁卻絲毫沒有後悔，事關最終購入的單位空間較佳，亦位處惑仁較喜愛的沙田區，附近鄰居質素亦較大埔優勝。事實上，很多人會將投資股票的考慮過程套用在樓市上，每個人都希望自己能在03年買樓，97年沽出（如果樓市有沽空機制的話…）然而，準買家很多時卻忽視了「人」在樓市中的角色。

樓是用作居住的，每個人的喜好、需要都不盡相同，是的，也許某君的將軍澳單位幾年下來升值三倍，我的愉景灣單位卻只升兩倍，然而當中生活質素卻高下立見。或許你會說，「捱幾年，多幾十萬划算」，但人生能有多長？幾年前樓市走勢又有誰說得準？再者，一般人都難以一炮過購入住宅，按揭少不免，而銀行承造按揭時，除了考慮申請者的收入外，亦都要考慮其工作穩定性、年齡等因素。總希望撈底上車的人，可會考慮樓市急跌時的經濟是怎樣光景？屆時又是否又銀行願借予貸款？

所以，置業不同於購股票，居住者本身的能力及需要，方是首要考慮之元素，讀地產版是必須，對價格太過敏感以至對未來樓市太多預測卻大可不必了。

FAST FASHION？

近日兩家本地老牌（過氣？）時裝店分別發盈喜、賣馬田醫生皮鞋起家賣到擁有猿人品牌的潮人店公布理想的日本銷售數字、以至總裁破釜沉舟賣皮褸的時裝店似乎終有起色…市場討論時，總不免討論其發展方向，誰也會說，時裝業的未來，在於「FAST FASHION」，快速時裝。

FAST FASHION，聽來SEXY，返貨快、去貨快，沒有貨倉，去貨稍慢便SALE，現金回籠快，轉款快，總之，一切也快快快。日本的迅銷（UNIQLO母公司），其總裁柳井正，亦憑此成為日本首富，連其「師傅」佐丹奴亦要向其取經。

然而，惑仁總覺得，現有的時裝品牌要轉型去FAST FASHION絕非易事，事關FAST FASHION其實並非兩個英文字——FAST及FASHION，互為因果、息息相關，除了要快，也要本質是FASHION，亦正因為其乃高質FASHION，款式在潮流上領前，公司才可以快。很簡單，比較一下ESPRIT與H&M的人流，再問問自己對上一次幫襯UNIQLO及BOSSINI是何時，便明大概。

再說，現有的時裝企業，受得了轉型為FAST FASHION的衝擊嗎？思捷可以半年轉盈為虧，卻明言下半年仍然嚴竣；BOSSINI純利率，比759阿信屋更低，但它們的時裝定價，卻算不上極平。所謂極平，看看日本迅銷的另一品牌GU，990日圓一條牛仔褲，1499日圓一件外衣，質素半點不差，購物環境遠較花園街舒適，其存貨周轉速度，又豈是「閒閒地」超過180天的本地時裝企業能想像？因此，投資者如果過份憧憬時裝企業「轉型」為FAST FASHION，恐怕只會損手爛腳。

守護失陷之地

確實有點不吐不快。

《明報》撤換總編輯，引來新聞自由進一步受威脅的憂慮。的確，香港的新聞自由，一日比一日收緊，但換一個外國人做總編輯，是否就等如報章給「染紅」了？

惑仁沒有答案，也不是說新聞自由不重要，惑仁的FB，很多朋友也是現識記者，也有新聞系的老師，也有從政者，當中不乏現職或曾任識於《明報》的，也有不少到今天仍以此為榮。他們都不約而同地大聲疾呼，這片他們心目中的淨土如污染了，而率先爆出劉進圖被調離總編職位的商台節目《左右大局》，更是連續兩天用整個節目談論事件……

然而，在普羅大眾的目中，這新聞的地位又是如何？「車！老細換個人都唔得咩？」「明報？一向無睇開！」「下？柴灣富士康？叫班記者罷工啦！反正成本唔高！」……等等聲音不絕於耳，又或者對很多人來說，假波事件、七月是否有《警戒線》看、六叔仙遊，方更值得放在A1。

為何如此？是香港人不珍惜新聞自由？還是明報仝人守護的是一塊早已失陷的陣地，卻以為自己尚有背水一戰的空間？不是嗎？如果劉進圖真的被違返原則地強行調離，為何他不辭職以明志，反而表示無意離開明報集團，「正積極準備出掌新職務，從事策略發展項目，包括新媒體的開發」，是忍辱偷生？還是伺機反擊？或許你會說，我們要守護的，是明報、是新聞自由，而非劉進圖本人，可惑仁會說，那為何在劉進圖當總編輯的年代，今天站出來者沒有出來疾呼？須知道劉的編輯方針，也被指保守、也被質疑過呀！當事人（或局內人）有質疑過明報有違其原則、有譴責過明報干犯新聞自由嗎？如果明報真的平預新聞自由而劉先生噤若寒蟬無，他早已是侵犯新聞自由、干預編輯自主的幫凶吧？

辦報好、搞政治活動好，當目的不明確、目標觀眾不清不楚，最終結果只有失敗——當一群人只是在盲呼「守護新聞自由」、另一群人在聯署要求新總編編採方針不變、更多一群人只是在FB不費成本地按一下LIKE或SHARE，而其實其所守護的陣地早已失陷（或未失陷但流落在某處），新聞自由又豈能不一點一滴地消亡？所有信念，都必須取得最多人的認同、共鳴，方可壯大力量，頭巾子氣地悲壯哀鳴，只會落得孤芳自賞、書生論政（這倒是很「明報）。

後記：提起《明報》，惑仁記得當年分配實習時，死也不去《明報》，幸好當時另一同學早已心儀日月。原因擇日再述~