香港樓市有否泡沫？

去年，例牌「想攞威變派bite」的曾特首在施政報告記者會上，說了一句「豪宅的升幅我地唔多理」，這句基本上合乎事實，卻完全沒有政治智慧含量的說話，輕易成為了傳媒的bite of year之一，亦為市民關注政府如何看待樓市作出序幕。

事實上，挾著超低民望，曾蔭權自然成了一眾買不起樓——或因錯失海嘯低位而不甘現時入市之人的箭靶，而一眾曾班子，更紛紛走出來抽水，建議這建議那，總之，曾蔭權就是有責任推低樓價。惑仁認識的人中，也有認為特膠政府會怯於民憤，而推出「八萬五 2.0」或至少「四萬二 beta」，令樓價下跌, 因此將物業沽售，企圖執平貨。

作為曾氏馬房一員，曾俊華當然有責任應對市場對樓市的期望，他在預算案中便推出加印花稅、增加供應、活化居屋等措施了，在事先「放汽球」之下，無樓人士自是拒絕收貨，這些措施，可是沒有一項可推低樓價的呀！

曾俊華說樓市「無泡沫」，大概又會招來市場口誅筆伐了，可撇除政治正確性，曾俊華的說話又可有根據？

據說，很多「八零後」投訴樓價太貴（事實上又豈獨八零後？惑仁身邊可是人人說樓價「好貴」的），惑仁搜尋了一下曾特首建議的偏遠地區，隨手找來一個交通尚算可以的屯門兆康苑單位，比較一下，看看以往可有「售價合理」的時候。

以八成半按揭，供25年計算（八零後無錢，首期當然細份點），計及按揭保險一次付清加借，同為L座中高層H室建築面積541呎單位：

1997年12月1日，樓價為163萬元，按息9.2厘，月供為12,089.21元
2000年1月1日，樓價為80萬元，按息5厘，月供為4,066.65元
2003年12月1日，樓價為49萬元，按息2.5厘，月供為1,911.47元
2010年2月24日，估價為117萬元，按息為2厘（P-Plan），月供5,073.16元；按息0.77厘，月供4,387.30元

據統計處的資料，全港入息中位數97年至08年共上升百分之9.4，撇開沙士的非常時期不說，現時的樓價僅較科網潮前高一成，是否超高，當然見仁見智，但供平過租卻是事實。人總要住，有資金衝量風險之後，買家自會作入市決定，需求上升從而推高樓價。

所謂泡沫，乃指某類商品投機成份過高，就似啤酒泡般氣不似氣、水不似水，明明見到卻不實在，在此角度而言，在低息環境之下，中小住宅確是沒甚泡沫。試想想，以金管局定下的四成半供樓負擔指引（九七年尚未有此指引）計算，97年閣下可要月入27000元，銀行才會向你批出屯門（當時未有西鐵）一個居屋單位的按揭，相對於此，現時只要閣下月入11200元，銀行便會批出一個鐵路上蓋物業的按揭，目前樓價又豈算瘋狂？

房產不同於股票黃金，住屋有其需要，而樓房當中包含居住價值及投資價值，若只著眼於投資價值，只懂抱怨政府沒有人為地壓下資產價值讓你上車，便大有機會難以享受其居住價值。購置樓房，可不能每每想著低入高出，老生常談，有需要，便應因應本身情況或買或租。