樓奴

鄭汝樺稱置安心並非鼓吹市民買樓
(商台)2010年10月23日 星期六 11:16

運輸及房屋局 長鄭汝樺 ，與二百多個中學及大學生，就房屋政策進行交流，有同學質疑置安心資助房屋計劃成效不大，令市民繼續成為「房奴」，認為政府應該復建居屋，亦有同學關注政府如何打撃炒樓活動。鄭汝樺表示，置安心計劃並非鼓吹市民買樓，而是為夾心階層儲首期「幫一把」，而政府早前已增加豪宅印花稅，對打擊炒樓有做功夫。她又提醒，現時極低息環境不會長期持續，呼籲市民置業時量力而為。
她表示，政府早前委託中大訪問千多名市民，有六成市民同意要安居樂業，就一定要置業，四成多人認為，政府有責任幫助市民置業。而六成多市民比較愛買私人住宅，只有一成六市民，傾向購買資助房屋。她認為市民亦同意，要置業就要靠個人努力

復建居屋，那些業主就不是這群大中學生口中的「樓奴」？再者，置安心未必完美，可是與居屋一樣也是來自公共資源的補貼。

很多樓奴論者會說，樓價太貴、不合理、做牛做馬為銀行同地產商打工，那惑仁想問，是不是要所有大學畢業生都買得起樓，那時樓價才叫「合理」？

李氏力場

入晒白界都唔吹，你仲可以相信香港沒有李氏力場？

居屋不是王道

特首曾蔭權在發表施政報告後的多個公開場合，分別被質疑為何堅拒復建居屋，他解釋，居屋只是一個名稱，又笑言坊間很多人都只執著於教條式的名稱，並指其推出的「置安心」計劃，實情是「優化版的居屋」。

坦白說，惑仁可是壓根兒不相信，曾爵士day one開始便視其「置安心」計劃為改良了的居屋，假如曾爵士真作如是想，為何「置安心」的名稱沒半點居屋的痕跡？可作為政治家的曾爵士，自然要見招拆招，處理民間對居屋的渴求。

的確，正如很多人——包括疑似下任特首——所言，居屋過往一直是行之有效的政策，惑仁的老家也是自由市場購回來的居屋，即便是今天，位於市區的惑仁老家，所屬屋苑仍有大批「二百樓下」的選擇，可見居屋實實在在為大批居民提供了價廉平實的選擇。（惑仁不會說「價廉物美」，因為老家確實有窗台滲水等質量問題）

儘管如此，惑仁仍是反對復建居屋，因為那違反公平分配社會資源的原則。

社會資源的分配，從來是一個難題，幾乎每一個階層的人，都希望最大化本身的利益，可並非每一個人都願意明白，社會資源有限的道理。社會的共識是，給予弱勢、欠缺競爭力的低下層人士更多社會資源，以令其有更多機會向上流動，讓部分人士終有日可脫離受助，這麼一來，社會資源又可再重新分配。

土地，正是香港的最重要及有限資源之一，公屋正是其中一種利用土地資源，為有需要人士解決住屋需要的政策，受惠人士在住滿一定年期後，需要每兩年檢討入息及資產，以確定他們是否仍需要幫助（先勿論這些標準是否合時宜），如確定他們環境已改善，便需繳納雙倍甚或市值租金，即是減少或完全撒銷來自社會資源的補助。

可居屋便是一個完全不同的制度。政府發售居屋時，會提供一個折扣價，這個折扣為地價成本，業主將來必須繳付這差額，才算真正擁有物業的可調動業權。是的，業主申購居屋時，需經入息及資產審查，可這審查是只此一次的，不論業主將來補價與否，都不需再受審查。正如政府及部分政客所述，很大一部分的居屋業主一直將物業作自住用途，購入後從未補地價，又或是在不需補價情況下，將單位售予綠表人士（這類轉售亦不涉及入息審查），換句話說，很多居屋居民作為社會資源補助受惠人士，卻多年毋須接受審查，以確定其是否仍有受助需要。

隨著香港過去三十年（即首期居屋至今日的年期）的經濟發展，我們有理由相信不少未補地價的居屋業主經濟已好轉至毋須受助，可他們卻仍是享用地價優惠，甚至代代相傳，這對更需要受助的人來說，明顯並不公平。

再說，建居屋的用地，相信不會是來自勾地表內的九龍/新界地王，而是本來用作建公屋的用地，那即是說，贊成復建居屋的人士，期望政府延誤建貧窮基層人士的上樓進度，去回應社會置業及上車的需求？這顯然也不符合社會認可的資源分配原則。正是如此，惑仁壓根兒就不認同，特區政府應該將居屋重新推出市場。

施政報告2010

一如早前放風，今年的施政報告對樓市著墨極重，連同「先租後買」計劃，曾蔭權用了兩成二的段落，去闡述樓市相關措施。

有關措施可分為五部分，包括明確土地供應、研究規管銷售、將房地產剔出投資移民認可投資產品、收緊發水比率、以及推出先租後買計劃。

那名稱像極危疾保險計劃的先租後買計劃，意念原先好像來自富貴黨，可不知是否該黨形象太差，還是什麼原因，不止政府，看遍全港傳媒也不見富貴黨的credit。很明顯，計劃是用作回應夾心人士「有錢供樓無錢給首期」的呼聲，可由平整地皮到出售，少說也要三年，樓市在這三年發生什麼事誰說得準？顯然易見的是，政府希望用時間換取空間。

這計劃聰明之處，是將對計劃有所訴求聲大大的人，置於理虧之境：入息上限為39000元、之前一段時間不得享用過房屋資助，都針對性地回應某一批人，市值租金太高嗎？那你根本就供不起樓。儲起的未必夠做首期？你的目標太高而已。簽租約後樓市下趺？你可提早兩月通知退租，而且樓市上升時房協可不會加你租。惑仁認為，計劃不足之處，是儲起的金額可用作購買任何住宅，變相由政府資助部分首期，亦即加大了整體樓市需求。再者，雖然政府表明土地並非公屋用地，也不是勾地表內之地皮，可說到底也是香港的土地資源，總的來說，政府不能否認的是，計劃是「增需求、減供應」。

有人批評說，曾蔭權只顧回應公眾呼聲，政策缺乏前瞻性，事實上，曾爵士本人也承認，部分政策，是為回應公眾訴求的。看那投資移民政策，施政報告已言明，相關資金只佔樓市交投的百分之1，可政府仍是要將房地產剔出投資移民，是「考慮到大眾的關注」——即是說：「好！你地硬膠，就順下你lor！」

的確，據10月14日起生效的政策，資本投資者只要投資1000萬元，即可成為本港居民，當中包括的投資類別，其中一項是十二個月期以上的存款證，投資者有心移民來港，難道就不可以先鎖死資金12個月，其後再購入物業？此外，對使用連連升值人民幣的強國人來說，用港元計價的香港物業只會愈來愈抵，在一個私有產權相對不被尊重的國家，再加上中國人獨有的磚頭文化，不移民就不移民好了，樓，老子可是買定的。

至於那發水比率嘛，正如某發展商所言，地積比寬免本就是用來鼓勵發展商興建個別設施，法例容許之下哪有不建盡之理？收緊寬免了，那便不建，樓宇沒有露台大堂不夠派會所不夠豪可不要怪老子呢！其實，發展商投地時早已將發水比率一併計入，測量師亦向以兩成發水比率估價，根本就不存在發展商「呃」政府，雖知道，地政總署那幫官，可是常被批評不到價死不賣的「高地價政策」呀！

總的來說，從大部分措施來看，曾蔭權雖希望青史留名，卻也打了一半守勢波，誰大聲，誰的訴求像樣，那就虛應一下好了，至於那些說了十年的「增加中小單位供應」，政府又有否評估過市場需求呢？定還是個別人士聲大大之下的產物？剩下那立法規定實用面積為報價唯一標準，從政府忙了一頓也搞不好「九招十二式」——是的，別說「三招十四式」——惑仁還是先觀望一下再作評價好了。

窗台呆想

新居是一間有兩個大窗台（才廿多吋深，比起新樓說不上「大」）的舊樓單位，由於其中一個窗台被上手業主拆去石面，惑仁請師傅造了一張書桌，以省回再造一塊石面的開支。另一個在睡房，石面易打理，惑仁也就不作任何改動。

舊居是一家二手居屋，由於屬首代居屋，樓齡比惑仁更大，因此不設窗台，在父母一輩眼中，算是非常實用。這單位少說也住上了十多年，窗台在惑仁心中，已沒有太多印象。

購房子時看見大大的一個窗台，我們習慣了認為是被發展商「搵笨」，亦早已直覺地認為，單位的實用面積又打了一層折扣。撇除那些除卻窗台，睡房地板面積根本不足六呎乘四呎的超細單位，窗台可不是毫不實用的。事實上，窗台是一個很奇怪的產品，那不是發展商發明用來騙錢的，設計原意，乃為室內引入更多陽光，多了窗台，理論上窗戶的面積就會增加。

真正的窗台，可是將窗戶往外伸延，八十年代政府為鼓勵發展商提供此一設施，特地將窗台列入寬免樓面面積之內，情況一如現在的露台、工作平台、車場等，當然，你問任何一位業主，都會認為露台、工作平台、車場遠較窗台實用。

看著新居的窗台，惑仁總會想起小時候。那時家人不斷換樓，由村屋搬去私樓，私樓又搬去私樓，住過被公認建築質素最佳發展商所建的樓宇，也住過現在想轉攻傳媒的發展商之大廈，每一家都有窗台。小學時的惑仁，與妹妹不同住，午後悶極無聊，便將窗台化作巴士，將晾衣用的杆想像為扶手，牆身化作車身，閒時畫點「車身廣告」，母親見了，差點沒暈過去。

其後搬家，同一個三兄弟發展商，那窗台可真的「搵笨」了，全屋只有洗手間跟廳的通風窗沒有窗台，儘管其他窗的窗台面積不大，可其中一個卻設在通風窗旁的另一窗戶，通風窗一般都面向天井，哪來什麼陽光嘛？500多呎的地方住上五口人，地方不夠用，家人便做了一個大櫃用來放雜物了。至於惑仁房中的窗台，便成了惑仁的小小遊戲平台，惑仁的LEGO積木、模型車都堆在那處，悶得發慌了，便整個人跳上去，抓住窗花看街。

大概空間對香港人來說很重要，香港人總喜歡用盡家中每一處空間，即使連起窗台來賣給你的發展商，不也在示範單位的窗台上放些軟墊，示範如何「善用空間」嗎？可當每一吋空間都堆滿用不著的軟墊（一般窗台的高度計，坐上去可是會吊腳的）、櫃、書桌、甚至床，房子又何來空間呢？想著想著還真吊詭…